射阳消协调解经案例.doc

敦促开发商分段支付违约金 射阳消协巧解商品房买卖纠纷 一、基本案情 2013年5月16日，射阳县消费者张女士和在部队服役的男友准备购房来年春节结婚，在县城某商品房开发商处以每平方米4231元的价格，订购一套商品房，总价为503982元，并一次性付清购房款。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定该房于2014年5月31日前交付，并约定逾期不超过60天，在此逾期期间，开发商每逾期1天，得按照每日万分之一标准支付张女士违约金。2014年7月31日，该商品房还未竣工，故无法交付，直至2015年1月17日该商品房才交付。不但逾期7个多月交房，而且还影响了婚期，张女士与开发商交涉要求退房并赔偿损失。开发商只承认按照《商品房买卖合同》规定的每日万分之一（共227天）支付11440.39元违约金，张女士对此不服向射阳消协投诉。 二、处理过程及结果 射阳消协接到投诉后，立即通知开发商前来进行调解，在调解过程中，双方各执一词。开发商坚持按照《商品房买卖合同》规定的每日万分之一支付违约金，并不同意退房，如果需要退房，只能按照现在每平方米4031元的房价退房（目前市场房价每平方米下跌200元）；张女士执意要求开发商按照原购买商品房的503982元退房，同时要求开发商支付每日万分之一的违约金。双方争执得骑虎难下，互不让步，纠纷调解工作一时成为僵局。射阳消协不畏艰难，通过多方努力，经过几番沟通协调，敦促开发商分段支付违约金。一是《商品房买卖合同》中允许逾期60天，则按照合同规定的每日万分之一标准支付违约金，违约金为3023.89元；二是超出《商品房买卖合同》中允许逾期60天外的违约金，则按照地方融资利息（年息1分2厘）标准支付违约金，违约金为28055元，合计赔偿张女士31078.89元。 三、案例点评： 目前，市场商品房价格普遍下跌，房屋开发商销售商品房一定程度受到很大影响，尤其是已预售的房屋，消费者要求退房却十分困难，如果是消费者的责任要求退房将更加困难。虽然房屋开发商与消费者签订的《商品房买卖合同》明确双方的违约责任，但是由于 《商品房买卖合同》格式化，存在着一些的霸王条款。就逾期交付而言，一般《商品房买卖合同》普遍明确“逾期交付每日万分之一支付违约金”，而消费者购买商品房一般都是到银行拿贷款支付房款，银行贷款利息最低也得是年息为5.6厘，开发商逾期交付每日万分之一支付违约金，折合利息也不过为年息3.6厘。消费者承担的是银行贷款的年息为5.6厘利息，而享受到的只有年息3.6厘赔偿。射阳消协处理这起房屋买卖纠纷投诉中，敦促开发商分段支付违约金，较为科学，《商品房买卖合同》中允许逾期60天，按照合同规定的每日万分之一标准支付违约金，超出《商品房买卖合同》中允许逾期60天外的违约金，则按照地方融资利息（年息1分2厘）标准支付违约金，真正意义上保护了消费者的合法权益。（射阳消协 沙银昌） 射阳消协解难释疑 两年未解涉农纠纷终得解决 一、基本案情 2013年3月23日，射阳县临海镇农民李大爷，在射阳县某专业合作社（以下简称：合作社）以每公斤8元的价格，购买了1700公斤中药材栝楼种子回家种植，共种植60亩。由于李大爷在种植栝楼时栽培得太浅，种下的栝楼因水分不足一直不出苗，致使毫无收获。他多次找合作社负责人理论，均无结果。两年间，他曾多次上北京、南京以及市、县进行上访控告，要求数十万元的赔偿。因李大爷自己种植技术问题，一直无法解决此纠纷。 二、处理过程及结果 2015年2月11日上午，射阳县委办再次召集县农工办、临海、千秋镇政府、县农委、县消费者协会的负责人进行专题会办，组织调解。在调解过程中，投诉方与被投诉方依旧各执一词。双方争执得骑虎难下，互不让步，纠纷调解工作一时成为僵局。这时，射阳消费者协会不畏艰难，分析原因寻找调解突破口，并进行背对背的谈话。指出该合作社超出工商行政机关核准的经营范围。工商行政机关核准的经营范围是：“栝楼、其它中药材种植、销售；为成员代购种苗、肥料；提供栝楼种植技术及相关市场需求信息咨询服务”。而合作社实际上已构成销售种苗行为（因为李大爷不是该合作社成员），加之合作社也未给李大爷提供栝楼种植技术信息咨询服务，存在着一定的过错，理应承担相应的责任；李大爷没有掌握栝楼种植技术（主要是栝楼种植太浅）情况下，盲目地开展大面积种植栝楼，导致栝楼不出苗，也存在着一定的责任。通过细致地分析，双方都认识到自身的不足，经过几番沟通协调，最终，由合作社一次性补偿李大爷20000元损失。 三、案例点评 在处理本案纠纷中，消协抓住投诉双方的责任，找准突破口进行调解。一方面从被投诉超出工商行政机关核准的经营范围以及未给投诉方提供栝楼种植技术信息咨询服务入手，指出被投诉存在着一定的过错及承担的相应责任；另一方面从投诉方没有掌握栝楼种植技术（主要是栝楼种植太