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土地增值税相关政策 2011年1月 讲 解 纲 要 第一部分 土地增值税基本政策 一、纳税义务人 二、征税范围的界定 三、计税依据 四、税率、计算步骤和公式 五、主要免税政策 六、征管方式 第二部分 土地增值税清算 一、清算对象 二、清算单位 三、清理的申请、受理 四、清算的审核 五、清算处理 第一部分 土地增值税基本政策 一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。 二、征税范围的界定 （一）征税范围的一般规定 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为不征税。 2.土地增值税既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和附着物的产权征税。 3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。 不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况： ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国 红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 （二）征税范围的具体规定 1、以房地产进行投资、联营 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号） 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,则属于征收土地增值税的范围。 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号） 2、合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。 3、企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收土地增值税。 4、交换房地产 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物的形态的收入，按规定属于土地增值税的范围。但对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 5、房地产抵押 在抵押期间不征收土地增值税。以房地产抵债而发生房地产产权转让的，征收土地增值税。 6、房地产评估增值 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征税范围。 三、计税依据 纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项目金额后的余额，即：增值额。 四、税率、计算步骤和公式 （一）税率 实行四级超率累进税率： 1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%； 2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%； 3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税率为50%； 4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 （二）计算步骤与公式： 1、计算增值额 增值额＝收入－扣除项目金额 2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额 3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的税额： 土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 ×速算扣除率 (1)增值额未超过扣除项目金额50%的 ； 土地增值税＝增值额×30% （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的； 土地增值税=增值额×40%－扣除项目金额×5% （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的； 土地增值税=增值额×50%－扣除项目金额×15% （4）增值额超过扣除项目金额200%的； 土地增值税=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。 五、主要免税政策 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税