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上海新江湾城D1地块土地价值评估 评估结果报告及案例分析 武汉大学 经济与管理学院 财管二班 杨涛 2010302360303 2、基准地价修正法 （该基准地价基准日为2003年6月30日。评估以《上海市基准地价表》，四级住宅用地楼面地价，其楼面地价为3300元/平方米。） 1期日修正的确定：期日修正系数为127%（参考同期房地产价格指数表） 2容积率因素修正确定：评估土地的容积率为1.7，所处地区为四级，用途为住宅用地，参考同期所在地容积率修正系数表，得出容积率修正系数为1.033. 2、基准地价修正法 3、区域因素修正确定：影响区域因素的有：商服繁华度，交通便捷度，市政设施完善度，环境优劣等。 ① 商服繁华度修正系数的确定为-5% ② 交通便捷程度修正系数确定-6% ③环境质量优劣条件修正系数为12% ④ 城市基础设施无需修正 土地使用权价值评估案例 一、评估项目名称：上海新江湾城D1地块项目评估报告 二、委托评估方：某房地产开发商 三、评估目的：本次评估的目的是为准备投标面积为59254 m２地块的某房地产开发商做投标报价的参考 评估基准日：2007年6月21日 评估日期：２００７年６月２１日 四、评估基准日：2007年6月21日 五、评估日期：２００７年６月２１日 六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块形状方正，植被已铲平成净地，生态环境良好。宗地使用面积为59254 m２土地用地性质为住宅用地，国有土地使用权法定最高使用年限为50年。  七、估价依据 a有关法律法规 b有关技术标准 c（三）其他资料其他资料 1、《上海市土地利用总体规划》 2、《上海市土地资源》 3、委托方提供的有关资料  八、估价原则 1.坚持全面考察，综合分析的原则； 2.坚持客观、公正、科学、依法、诚信的原则； 3.遵循合法原则； 4.替代原则； 5.估价时点原则。  九、估价方法 评估人员再认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和必要的调查之后，根据评估标的物的土点及实际情况，此次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法。假设开发法：是预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润，然后将开发完成后的价值减去正常开发成本、税费和利润从而求取估价对象价值的方法。基准地价系数修正法： 十、所用公式： 1、假设开发发的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-投资者购买代开发房地产应负担的税费 2、基准地价系数修正法公式为：评估对象宗地价格=评估对象宗地所对应的级别基准地价*（1+/-评估对象宗地在n个因素条件下的修正系数）*年期修正系数*交易时间修正系数 十一、评估结果 评估人员根据国家有关房地产估价的规定，按照估价程序、估价目的、采用科学适用的估价方法，待估标的物的评估目的，遵循房地产评估原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的评估经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，确定该待估标的物在评估时点２００７年６月２１日的市场价值为7.18亿元，大写人民币：柒亿壹仟捌佰万，评估单价：12，117.33元，楼面地价为7，127.84元。 十二、需要特殊说明的事项 （一）估价的前提条件和假设条件 1、委估宗地来源合法、权属明确,并支付有关税费。 2、估价对象作为本报告评估设定用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。 3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。 4、委托方提供的资料属实。 十二、需要特殊说明的事项 （二）估价结果和估价报告的使用 1、此项估价是在估价基准日2007年6月21日，在评估设定土地开发程度下的土地使用权市场价值，随着时间的推移或现状、用途及规划的改变，委估宗地地价应作相应的调整甚至作重新评估。 十二、需要特殊说明的事项 （三）资料来源说明 1、土地利用状况等资料由委托方提供。 2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关的资料由估价人员实地调查而得。 3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合委估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 十二、需要特殊说明的事项 （四）其他需要说明的事项 1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的准确性负责。 2、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。 第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 土地登记状况 土地权利状况 土地利用状况 二、地价影响因素分析 （一）一般因素 1、城市资源状况：地理位置、自然环境、 气候、水文、资源状况、行政区划 2、房地产制度与