关于租期认定的生效判例.doc

广东省深圳市中级人民法院判例文稿 判例 （2008）深中法民五终字第2710号 判决时间 2009年12月8日 裁判 摘要 租赁合同订立于合同法实施前，约定租期超过20年，履行期间跨越合同法实施之日，对此类租赁合同的租赁应当如何认定？ 经市中院审判委员会讨论认为， 本案的租赁合同签订于1992年，其履行期间跨越《合同法》实施之日，因此，对于《合同法》实施前已履行的该部分合同内容，应适用“法不溯及既往原则”，即1993年12月25日至1999年10月1日期间的合同效力不应适用《合同法》关于租赁期限的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用《合同法》的规定，包括对于租赁期限的禁止性规定，因此，应认定涉案租赁合同自1999年10月2日起再计算20年的部分应认定有效，而超过20年期限之外部分的租赁合同应认定 无效。 广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2008）深中法民五终字第2710号 上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市中建物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2105号中建大厦23楼2301室。 法定代表人郑顺，该司董事长。 委托代理人王瑞，广东鼎义律师事务所律师。 委托代理人马骏，广东鼎义律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市鼎丰泰投资有限公司，住所地深圳市福田区福中路黄埔雅苑骏悠园3座1913-1室。 法定代表人纪旭升，该司总经理。 委托代理人王卫刚，广东诚公律师事务所律师。 原审第三人深圳市中建实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2105号中建大厦第二十六层。 法定代表人刘立新，该司董事长。 委托代理人谢志林，该司员工。 上诉人深圳市中建物业管理有限公司（下称中建物业公司）、深圳市鼎丰泰投资有限公司（下称鼎丰泰公司）因房屋租赁合同纠纷案件，不服深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三初字第2210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明，1992年1月19日，深圳市人民政府向建设部作出深府函[1992]1号《关于组建深圳中建实业股份有限公司的复函》，同意中国建筑工程总公司部分驻深企业组建“深圳中建实业股份有限公司”，并同意中国建筑工程总公司与中国海外建筑深圳海丰苑企业管理公司等七家单位于1991年8月18日在深圳签订的“深圳中建实业股份有限公司”合同书和章程。深圳中建实业股份有限公司的营业执照显示该公司于1992年3月6日成立，注册资金为人民币2000万元，法定代表人为李森章，经济性质为股份制（全民外资）。1994年8月2日，深圳中建实业股份有限公司的注册资金变更为人民币3000万元。1997年6月27日，深圳中建实业股份有限公司变更为深圳市中建实业股份有限公司。1992年8月20日，深圳市人民政府办公厅向深圳中建实业股份有限公司作出深府办复[1992]989号《关于成立深圳中建物业管理公司的批复》，同意成立深圳中建物业管理公司。深圳中建物业管理公司于1992年11月30日经工商行政管理机关注册成立，注册资金为人民币100万元，由主管单位深圳中建实业股份有限公司拨付，法定代表人为李荣强。1996年9月27日，深圳中建物业管理公司变更登记为深圳市中建物业管理有限公司。2007年10月16日，深圳市中建物业管理有限公司的股东变更为深圳中建诚证建材有限公司（10%）和中国建筑工程总公司（90%）。 1992年12月7日，深圳中建实业股份有限公司作为甲方与深圳中建物业管理公司作为乙方签订《租赁合同》，合同约定：甲方将本身拥有的位于深圳市深南东路的建设大厦±00以上的第（11）层，面积1093.4平方米（其中建筑面积为994平方米，设备及公共摊面积10%为99.4平方米）租给乙方；上述大厦楼层租赁期为大厦满限使用期全期租赁，即甲方从大厦最后竣工之日起将出租楼层交付给乙方使用至按照政府有关规定大厦所占用的土地使用期满由国家收回大厦房地产权之日止；上述大厦第十一层的租金为人民币15000元/平方米，根据本合同约定的乙方租用的面积，乙方应向甲方支付人民；租金支付采取分二期付款方式，由乙方将租金款汇入甲方提供的银行帐号，具体付款日期：第一期为1992年12月20日前付人民币8200500元，第二期为1993年1月15日付8200500元；合同还对未按期付款的违约责任及房屋的用途等事项作了约定。同年12月11日，深圳中建实业股份有限公司作为甲方与深圳中建物业管理公司作为乙方签订《租赁补充合同》，合同约定：双方于19