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“国五条”实施对泉州二手房市场的影响 　　【摘 要】国家宏观调控政策对房地产市场有着较大的影响，有针对性的调控措施，往往能够产生较大的市场影响。“国五条”的出台对于打击房地产投资具有非常重要的作用，研究“国五条”的实施对泉州二手房市场的影响，对于判定“国五条”的实际作用具有一定的参考和借鉴作用。 　　【关键词】国五条；二手房市场；影响 　　房地产行业的持续快速发展也产生了很多的泡沫，房价增速过快，带来了很多的社会问题。为了维持社会稳定，是大部分的工薪阶层能够买得起房，国家加强了对房地产行业的宏观调控，通过紧缩的货币政策以及其他各种限制政策，对房价的过快上涨起到了一定的抑制作用。为了进一步对我国的房地产市场进行调控，限制房价上涨，2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，分别为完善未定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设以及加强市场监管等五项措施，这五项措施也被合称为“国五条”。3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》出台，意味着“国五条”的正式出台实施。文章将以“国五条”实施细则出台前后的泉州二手房交易市场的变化来分析“国五条”调控的效果，并且就其调控现状提出了几点自身的看法。 　　1 “国五条”细则实施前对泉州二手房交易的影响 　　“国五条”中的一项非常重要的政策就是坚决抑制投机投资性购房，将限购的范围扩展至新建商品住房与二手房市场，同时要继续严格施行差别化住房信贷政策，严格执行第二套及以上住房的信贷政策，强化借款人的资质审查。而对于二手房交易市场影响最大的一条则是在“国五条”中加入了税收政策调节，即对于出售自有住房要按照规定征收个人所得税，通过对税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 　　在“国五条”细则出台之前，泉州市执行之前的二手房交易制度，不需要征收新增的20%个人所得税。正是由于如此，在这种背景之下，二手房卖方早就有了一定的心理价位，不可能让利而承担成本，但是却担心细则实施之后，成交后自己能够获得的利益减少。以泉州圣湖小区为例，目前的房价在1.3万元/平方米左右，由于早期购房者实际上购房价格仅为2000元/平方米-3000元/平方米之间，房产价格上涨导致原本100平方米左右的商品房能够给业主带来近100万元的收益，按照“国五条”细则出台之前的政策，卖房者仅需缴纳2万元左右的个税，但是如果“国五条”细则出台之后，则同样的售价会要缴纳20万的个人所得税。在这种心理预期之下，卖方大量抛出房源。买方则担心卖方将新增的20%的个人所得税通过价格上涨的方式，转移给自身，从而增加自己的购房成本，因此，越来越多的买房者不再持币观望，而加紧了购房的进程。 　　在这种心理驱使之下，根据泉州市行政服务中心的统计，办理二手房交易的数量是平时的三倍还多。即“国五条”出台后，福建省实施细则出台之前，“国五条”促进了泉州市的二手房交易。 　　2 “国五条”细则实施后对泉州二手房交易的影响 　　2013年4月1日，福州市政府办公厅出台《福州市人民政府办公厅关于公布2013年度福州城区新建商品住房价格控制目标的通知》（以下简称为《通知》），该《通知》未直接提及二手房交易征收20%差额个税，但通知强调严格贯彻落实“国五条”精神。这实际上也确定了在福建省同样需要按照“国五条”的规定，在二手房交易的过程中，征收20%的差额个人所得税。 　　细则出台两个多月的时间，其对泉州二手房交易的影响也开始显现出来。具体的影响有如下几个方面： 　　首先，二手房成交量骤降。与实施细则出台之前形成鲜明反差的是，细则出台之后，泉州市的二手房交易市场骤然冷却，成交量明显降低。这也意味着“国五条”对房产投资和投机市场的调节作用开始显现。 　　其次，涨幅较小的二手房成交增多。由于“国五条”主要针对的是近两年价格上涨过快的的区域，对于涨幅较小的二手房，按照差额个人所得税方式计算，可能较原来的计算方式更为经济。以泉州市东海湾为例，在两三年前的房价为7000元/平方米左右，与目前的价格相比并没有多大的出入，按照之前的征收方法，是全额征收1.5%，一套总价100万的房子，就需要收1.5万元的个人所得税。目前的实际情况是价格没有上涨，则按照差额个人所得税计算方法，则不需要缴纳个人所得税。因此，这类二手房的成交量明显增加。 　　最后，刚性需求转向购买新房。由于二手房交易过程中产生的营业税、契税以及中介费本来就需要买方承担，如今一些地段较好的二手房个人所得税大幅提升，更加加重了购房者的负担。由于不存在差额个人所得税的问题，新房与二手房相比的不再存在性价比劣势。因此，越来越多的年轻人结婚也