浅谈城市房地产市场对土地开发影响作用.docVIP

浅谈城市房地产市场对土地开发影响作用 　　【摘 要】本文分析了城市房地产的重要性，提出要合理控制土地供应总量，建议建立土地储备机制与供应机制，提出城市房地产运行机制及发展模式的对策。 　　【关键词】房地产；土地开发；影响 　　引言 　　随着房地产业的发展， 城市土地市场也逐步发育， 成为我国市场经济体系中的一个主要组成部分。上个世纪90年代末以来，我国房地产市场进入了快速发展的转轨时期，取得了阶段性的成就。虽然房地产经济运行是房产经济与地产经济相互联系的统一体，但是两者的运行轨迹存在着差异性。为有效经营城市资源， 合理利用土地， 必须就城市房地产开发土地供应机制进行探讨。 　　1、城市房地产业的重要性 　　从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成了房地产业。产业特点为通过对土地开发生产房屋产品， 使其进入社会经济的流通和分配领域， 实现产业自身的经济利益。改革开放以来，房地产业对中国经济的发展发挥了重要的作用， 成为国民经济的支柱产业。 　　1.1房地产业是国民经济中的导向性产业 　　房地产业的产业链长，关联度大， 其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于领先地位。在我国， 住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60 多个， 有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业的发展直接为建筑业开拓了市场、筹集资金、促进了资金周转；在我国， 房地产业的发展间接地促进建材、冶金、化工、森林、机械等产业的发展，房地产业的发展能够有力地推动金融业的发展。 　　1.2房地产业是国民经济的重要基础性产业 　　房地产业是国民经济的基本承载体， 是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、进而形成的独立产业， 同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展， 成为现代社会经济大系统中一个重要组成部分。 　　1.3房地产业的发展促进城市经济繁荣 　　房地产业是一种城市形态的产业， 其兴起和发展都离不开城市地域 它是在工业化 城市化和现代化的发展中形成的独立产业， 其在社会经济发展中的重要作用， 也主要是在城市形态中体现出来的。因此， 房地产业的发展， 在促进了城市经济的繁荣和发展的同时，直接推动整个国民经济的蓬勃发展。 　　2、合理控制土地供应总量 　　2.1房地产开发土地供应要与经济发展水平相一致 　　纵观房地产发展历程， 超越经济发展规模，超量供应开发用地， 很多城市引发了房地产市场失控的现象。强化对土地供求市场的调控，才能保证经营性房地产开发用地需求与供给的基本平衡。对土地供应总量的控制， 不仅要有5年、10年乃至更长期的土地供应计划， 而且要有每年的土地供应计划。土地供应计划要符合土地利用总体规划和城市总体规划， 并根据各类建设用地需求而制定。只有近、中、远期相结合， 严格控制土地供应， 才能使土地市场逐步走上良性循环的轨道， 保持房地产业健康有序发展， 保证政府从土地供应中获得最佳效益。 　　2.2房地产开发土地供应要与城市规划相协调 　　土地利用总体规划和城市规划是城市土地利用的强制性文件，房地产土地供应在确定土地的用途和利用方式时，要严格按照两项规划。经批准的城市规划确定了城市建设用地的规模与空间分布。通常， 年度房地产开发建设用地根据社会经济发展速度、城市建成区发展目标以及居民的住房需求等多项指标，在上一年用地总量的基础上进行综合测算。在建立房地产开发土地供应总量控制指标之后， 政府有关部门应当根据城市规划， 建立包括居住用地、公共设施用地、工业用地、市政公用设施用地、绿地、预留用地等各项专项指标。 　　3、建立土地储备机制与供应机制 　　要实现对土地供应计划的调控，政府应拥有足够的土地储备； 政府在垄断土地供应的同时， 还必须加强对地价的控制。土地储备与供求宜遵循以下原则： 　　3.1土地储备原则 　　根据土地利用年度计划， 充分考虑城市规划实施的需要和土地市场的供求状况， 对近期开发能够产生明显经济效益的土地应优先纳入土地储备计划。对近期将要开发的城市道路等基础设施项目的周边土地进行冻结控制； 对闲置土地要按规定收回土地使用权。 　　3.1.1收回 　　对于应该收回的国有土地， 土地管理部门负责报请原批准用地的人民政府办理法定收回手续后， 依法无偿收回；移交给政府指定的土地管理部门； 对于需要进行旧城区改建需要收回国有土地的， 由有关部门根据城市房屋拆迁管理的有关规定给予适当补偿。 　　3.1.2收购 　　城市规划管理部门要及时提供地块的规划资料， 由政府授权的土地储备单位与被收购土地的单位直接洽商收购补偿事宜， 有关规定执行相关收购工作。 　　3.2土地供应原则 　　对于经营性房地产项目用地一律采取招标、拍卖方式出让国有