接管验收培训概述.ppt

接管验收 物业管理项目的接管验收 什么是物业的接管验收 名词解释 接管验收是物业管理公司受业主委托对指定物业在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足各项使用功能为主要内容的再检验 接管验收的分类 新建项目和二手项目 新建项目参与各方 建设单位,总包、施工单位和物业公司 什么是接管验收 接管验收与竣工的区别： 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位对设计质量和施工质量的验收 接管验收是物业管理公司为接管物业能够投入正常使用而采取的一种工作方式，而非具有法律效率的政府评价行为 接管验收的目的及意义 接管验收目的： 通过物业管理公司的接管验收，能进一步促使设计和施工单位按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上进一步把握整个物业的质量 接管验收的目的及意义 对于物业管理企业： 明确交接双方的责、权关系.通过接管验收和接管合同的签订，实现双方权利和义务的转移，在法律上界定各自的义务和权利。保障物业具备正常的使用功能，维护业主的权益　　 接管验收的目的及意义 对于物业公司内部管理： 为日后管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到更高要求，减少日常管理过程的维护、养护工作量，另一方面，根据接管中的有关物业的技术资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，同时计划安排好各项管理工作(包括节能计划) 接管验收的组织工作 人员组织 项目经理负责制 技术组织 工程经理负责制 工作的开始 从工程人员进入开始 工作的内容 按区域分系统不落项全面展开 工作的方式 建立问题记录增项表,机电系统从建 立设备表开始 记录的形式 记录表格,问题汇总,四列格式 接管验收的人员组织 按专业成立验收小组: 针对客户单元内及其外的公共区域、附属功能房间，包括写字楼、商场的出租区域和卫生间、开水间等所有区域，每组人员包括： 保安部人员一名，负责消防设施、门锁和其它有关消防和保安系统的测试 一名物业部人员，负责室内配套设施的数量清点及记录外观状况，检查装修、清洁 四名工程部人员，由一名主管级人员领队，带领三名技工，负责全面检查测试单元内的电气、照明、空调、通讯、装修、门窗等各种设备 接管验收的人员组织 针对设备设备系统和机房，物业工程部安排专业主管带领有关专业技工，进行检查和测试 接管验收工作根据实际工程情况分区域分系统逐步完成 接管验收工作应从甲方得到的条件 确认接管验收程序 寻找一条把施工方纳入 接管验收系统的途径 与工程款结算挂钩 以经济手段制约 接管验收工作的其它条件 建设工程全部施工完毕，并业已全部竣工验收合格。 外墙、玻璃幕墙和外窗已经渗水试验合格且玻璃幕墙已清洗。 供电、采暖、给排水、卫生、道路等市政设备设施能正常使用。 施工单位自检100%完成并合格。 所有垃圾清理完毕，包括设备内部、给排水管内等隐蔽地方。 完成有关设备和系统对管理公司人员的运行维护培训。 已向管理公司提供相关设备、系统的设备资料、图纸、操作说明及保修资料等。 在检查过程中，所有设备均可开启（季节性因素除外），任何简单的联动测试均可进行。 签署《保修协议》、《维保安全协议》、《遗留问题处理协议》 接管验收的程序 施工单位的验收申请 资料的交接 建立档案 现场检查,试验 问题清单 三方会议 会议决议的汇签 辅助问题 整改报告 交接确认 后续问题的处理 接管验收的现场检查 现场检查： 接管验收现场检查中，以目测和简单操作试验为主，兼做满负荷、溢水等抽查试验。由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关问题 接管验收的辅助问题 发展商协助配合进行以下工作： 安排供货厂商/施工单位的培训 保修合同的谈判 质量问题责任的确定，维修的实施以及尾款的处理 保修期后的设备维护保养合同的商务谈判 对口政府部门负责人的介绍，包括供电、热力、环保、环卫、消防、自来水公司、节水办、卫生防疫站、燃气公司、电信公司等 能源收费、占用公共设施收费标准的确定 接管验收工作指导思想（出发点） 从客户的角度出发考察其安全性,舒适性 从日后运行维护的角度考察其可操作性,方便性 从节能环保的角度考察其可实现性,合理性 接管验收的具体工作内容 资料接管 物业产权资料： 项目开发批准资料（包括六图二书） 现状图 规划总平面图 道路规划图 竖向规划图 市政设施管网综合规划图 绿地规划图和规划