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商业地产培训资料 目录 一、基础概念篇 3 二、疑难解析篇 4 1、商业和住宅的区别 4 2、商业地产的分类 5 3、租金收益率的计算方式 7 4、带租约销售 8 5、返租销售 9 6、产权式商铺 10 7、零售业态的分类 10 三、商业经营方式与业态 17 1、经营方式 17 2、零售业的业态 18 （1） 零售业态的概念 18 （2） 零售业态的分类 19 四、商圈及商业选址 28 1、商圈的构成 28 2、影响商圈形成的因素 28 3、商圈划定方法 29 4、商业选址 30 （1） 商店选址的原则 30 （2） 商店位置选择应考虑事项 30 五、一般商业指标 33 1、商圈饱和度 33 2、雷利法则 33 3、商圈营业潜力 34 一、基础概念篇 1、商业：以商品的交易为核心的行业。 2、商业地产：商业地产就是从事商业活动的房产或者地产，在商业活动中有经济效益产生。从广义上讲，商业地产是指用于商业经营活动并通过经营产生收益性的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、会展中心等组成，是生产要素。从狭义上来讲，商业地产主要是指商铺、商场、购物中心、商业街、批发市场、写字楼和宾馆酒店类物业，因为它们的用途就是商业经营。 3、区位：指商业物业在城市空间环境中的位置。 4、零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。零售业态”特征是“如何卖”，具体来说就是零售业态的经营者，在店铺这一零售经营场所所采各种经营战略的总和。 6、业种：是指商品的种类。每一个经营种类就称为业种。特征是“卖什么”。 7、毛租金：包含物业管理费、采暖费、制冷费、房产租赁税等在内的租金。 8、净租金：净租金就是扣除各项成本税费后的房主净收入。 9、店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。交通空间：包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。服务空间：是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。.?休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。 从销售的角度上说：作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。 商铺则反之。 商铺使用者——商户或个体经营者，在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为，这是商铺与住宅最大的不同之处。 由上述可得，商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。 服务对象和需求 住宅地产是为业主服务的，商业地产是为大众服务的。住宅项目一旦业主入住，自己就不会轻易搬家，对项目的需求是配套和服务；商业地产是为公众服务的，投资者需要的