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大型文化园区和影视城投资赢利模式 创新――以青岛文化影视城的初步策划方案为例 作者:深圳市新摩尔商业管理公司总经理 清华大学商业地产总裁班客座教授 前言 十七届六中全会决定强调，建设社会主义文化强国，就是要着力推动社会主义先进文化更加深入人心，推动社会主义精神文明和物质文明全面发展，不断开创全民族文化创造活力持续迸发、社会文化生活更加丰富多彩、人民基本文化权益得到更好保障、人民思想道德素质和科学文化素质全面提高的新局面，建设中华民族共有精神家园，为人类文明进步作出更大贡献。美国环球影城(又称为环球片场)〈Universal Studio, Hollywood〉是世界上最大的电影、电视制片厂及以电影题材为主的主题公园，影城位于世界著名的电影圣地好莱坞〈Hollywood〉附近的 Universal City，是位于洛杉矶市附近的几个著名观光点之一。 美国好莱坞环球影城 美国好莱坞环球影视城主题公园成功的原因 依托好莱坞形成多渠道盈利模式，打破了门票单一盈利模式。 2.策划起点高将高科技运用到影视城中。 航天主题拍摄体验 侏罗纪公园 3.拥有超级大国影响力，世界各国游客消费力较强。 ４．项目投资规模巨大，后来者难以简单复制。 目前中国惟一具有发展后劲的外景影视城就是横店影视城,不依靠场租费用盈利,而是依靠旅游和餐饮等多方面盈利。 横店影视城 长春电影世纪城是长春电影制片厂打破传统体制的改革成果，是在世界电影特效领域创新的产物，项目总投资１５亿元，投资来源于老厂房土地转让，作者认为今后要达到特别成熟阶段还需要后续投资更新现有内容，完善部分设施，同时增加新的创新内容，估计再有１０亿元投资会达到较好的投入产出比例。 长春电影世纪城的成功模式： 打破横店外景地盈利模式的局限，借鉴美国好莱坞环球影城的成功经验，充分利用长春电影制片厂多年积累的电影资源和拍摄经验，以室内电影娱乐作为盈利的主要渠道，经常七年的运营实践，取得了圆满成功，是我们北方唯一成功的主题电影乐园。 长影世纪城总体规划效果图 巨幕影院 巨幕电影的立体影片――恐龙主题片租赁自美国 非常试验室 将立体显示技术和部分虚拟现实技术结合 星际探索 长影世纪城球幕电影将三自由度运动平台和立体电影结合，突出让顾客的参与。 长影世纪城正在将虚拟现实娱乐和飞行技术结合，让二期华夏翱翔项目，预计二期投资１亿元左右。 在游乐内容上，长影世纪城投资远远小于好莱坞环球影城，在内容创新方面缺乏高科技实力的支持。今后需要不断建立与大学和研究机构之间的战略联盟，不断对游乐内容进行升级，带给顾客更多新颖的体验，将中国文化融入到游乐内容中，超越对好莱坞的简单模仿，走上自主创新之路。 半岛影视城的盈利模式需要适当的外景地，同时考虑引进室内电影高科技娱乐项目，服务国内游客。同时考虑配套文化地产开发和奥特莱斯业态的引进取得盈利，采用滚动开发模式。 我们需要考虑地方政府能够实现文化产业和电脑软件产业的大发展,电脑相关影视软件是一个百亿美元的大产业,发展高科技影视城,可以有效增加税收,企业通过投资影视城能够有效盈利。 四、影视城规划与功能以及投入产出研究 5000亩功能与布局 内容 细节 占地面积亩数 停车场 一期停车4000辆 16万平方米 二期停车4000辆 16万平方米,立体车库模式 200亩 奥特莱斯与餐饮休闲 5万平方米购物区域,5万平方米 将法国街区景观拍摄基地和奥特莱斯业态结合 300亩 购物中心 6万平方米 ,引进配套韓國知名美容整形医院機構５０００平方米，服务影星和粉丝以及华北地区顾客 五星级度假生态酒店和快捷酒店 5+3万平方米 占地15万平方米 配备一流ＳＰＡ 230亩 影视学校和办公以及公建 150亩 高科技和电影动漫公司总部 450亩 小计 1030亩 名导演和明星别墅和高档住宅开发用地 别墅用地500亩 高档住宅用地1500亩 1000亩 影视城 分期开发中国主题和国外文化主题 2670亩 土地成本平均10万元一亩 5亿元,初步成本开发用地分期变性 每亩增加30万元,可以先变性1000亩用于商业和住宅开发,土地初期增加3亿元.土地成本合计8亿元,后来变性完毕增加到11亿元。 其余5000亩锁定后建议由深圳新摩尔商业管理公司引进北京等大型养老地产开发公司司滚动开发,为影视城提供医院和商场等公共设施配套。 别墅用地容积率建议为0.5 ,500亩的占地面积为33万平方米,建筑面积16万平方米,开发造价为3000元*16万平方米=4.8亿元。建议500亩住宅用地和影视城开发作为挂钩条件,公开拍卖,直接解决产权问题,500亩直接作为住宅用地。 预计售价确定为1万元/