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当前房地产融资市场的形成背景、特征及其发展趋势分析2行政论文... 当前房地产融资市场的形成背景、特征及其发展趋势分析 二、当前房地产融资市场的主要特征 监管当局不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展；而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。 （一）以银行信贷为主导的单一融资格局 2004年我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金②。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。 由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。 （二）多元化的融资渠道日趋活跃 其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。 尽管目前仍存在法律障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路的有益尝试。可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。 资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。 此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。 （三）房地产融资市场体系不健全 尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高企，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。 三、 房地产融资市场的发展趋势 通过深入细致的市场研究，并参考诸多房地产行业数据指标，我们认为就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场经济规律的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，肯定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。 根据前文的分析研究，我们预计房地产融资市场将呈现以下重大的发展趋势： （一）融资市场格局多元化 以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，