房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷”2.docVIP

房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷”2... 房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷” “卖方信贷”的利好 第一，解决了融资问题。在众多融资渠道行不通畅的情况下，既要合规地融资，又要解决经营中资金链完整的需要，开发商以委托贷款进行融资，可谓“君予取之，必先予之”的哲学道理。让我们看一看开发商利用委托贷款进行融资的货币乘数模型： e = a*（1+20%/80%）n = a/(0.8) n 其中，a为开放商初次投入的委托贷款预定金额，e为获得回收总房款资金数量，n为委托贷款的周转次数。 由于开发商委托贷款提供房款80%的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人20%的首付款，如果开发商首笔投入1亿元委托贷款，即通过委托贷款开发商首次回笼销售资金e=1*(1+20%/80%)=1.25亿元。按照货币乘数原理开发商第二次投入委托贷款1.25亿元，根据上述公式：我们得到e=1.56亿元；第三次投入后，e=1.953亿元。我们发现：只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。也就是实现可用销售融资近1亿元。 1亿元低成本的融资对于开发商来说，既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，特别是因为自有资金的提高能够更好地满足开发商30%自有资金的难题，更容易得到商业银行开发贷款。使得资金链更加的宽余起来。 我们注意到，该融资模式的前提是开发商稍有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得可观（如上述1亿元的）的几乎没有成本的销售融资。 第二，实现提前销售。按照央行121号文件的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭，开发商从办得“四证”，并获得销售许可证，到“结构封顶”还需要平均1年左右时间，这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。目前我国商品房销售中80%以上的购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去，因此央行121号通知为开发商提前销售提供了客观的限制。 依靠开发商贴息的委托贷款，可以很好地解决这一问题。开发商“五证”齐全，即使房子只有“咫尺”，也可以通过贴息委托贷款进行销售，这比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约1年左右的时间。 第三，提供营销题材。商家贴息，是很有诱惑力的市场营销题材。如果盖到封顶再销售，每平方米至少上涨10%，购房者多出了钱，但开发商并没有多挣一分钱，是一个“双亏”的局面。开发商贴息委托贷款使客户能够以最优价格购到最合适的房子，使开发商能够保住项目原有的客户，保住性价比优势，保住经营优势。开发商许诺对购房者在办理购房到结构封顶后转正式的银行贷款前实行1%的贴息，开发商付出很少的利息贴补，但对于购房者来说，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，大大减少了购房者的成本，这种有实质性好处的市场营销更容易被购房者接纳。 房地产拉动经济增长的原由及策略 一、房地产能拉动经济增长的原由凡经济发达国家，房地产业不是支柱产业也是发达的产业，其经济发展与发达房地产业对经济拉动相关。房地产业的拉动或波及效应特强，主要由于以下原因。1．房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料，与之配合发展。我国建筑成本中70％是材料消耗，由其他 阅读全文 银行关于对公客户信贷结构调整情况的报告 与珠三角地区相比，粤东地区历来经济基础薄弱，经济总量全省占比较低，金融资源比较匮乏，信贷客户和信贷资产质量不高。今年以来，特别是实施“公司业务经营重心上移”、“公司业务营销和客户维护职能分离”和“信贷业务集约化审批”等信贷经营管理体制改革后，为信贷资产结构的调整优化扫除了体制障碍 阅读全文 试论中小企业融资渠道的选择 中小企业在促进我国经济增长、提供服务、解决就业等方面发挥了突出作用，已成为国民经济和社会发展中不容忽视的重要组成部分。但目前中小企业发展中的金融制约因素严重阻碍了其健康发展，更不利于我国金融体制改革的进一步深化。针对中小企业融资环境差、融资难问题，有人提出组建民营银行，即增量改革 阅读全文 关于进一步加强房地产市场价格监管的通知 县、区人民政府，市政府各部门、各有关单位：为深入贯彻落实党的十七大提出的“加快推进以改善民生为重点的社会建设，加快解决城市低收入家庭住房困难”精神，规范我市新建住宅商品房价格行为，推动房地产市场健康发展，根据全国住房工作会议精神和省政府有关加强民生价格监管工作的意见，结合实际，现 阅读全文 房地