开发培训-合同审查-商业地产合同审查.ppt

第三人 代理人（受托人） 被代理人（委托人） 【概念】所谓代理，是指代理人在被授予的代理权限范围内，以被代理人的名义与第三人实施法律行为，而行为后果由该被代理人承担的法律制度。 【概念】无权代理： 1、行为人实施的民事行为，完全符合代理行为的表面特征； 2、行为人缺乏代理权，具体包括： （1）根本未经授权； （2）虽曾有授权但已过期； （3）虽有授权但超出了授权范围。 【概念】表见代理： 1、行为人的行为完全符合无权代理的一切表面特征。 2、唯第三人有理由相信行为人有代理权。 （1）行为人与被代理人间曾存在雇佣关系、劳务关系。 （2）行为人与被代理人之间曾存在授权委托关系。 【案例】张某是甲公司管理日常用品采购的负责人，为方便张某与供应商谈判，甲公司给张某出具了代表公司采购产品的授权委托书。后来张某与甲公司发生不快，张某离开公司。但甲公司未及时将授权委托书拿回来。张某拿着该委托书，以甲公司的名义继续与某供应商谈判并签订合同。约定货到付款。后张某收到货物，拒不付款。该供应商找到甲公司要求付款，遭到甲公司拒绝。 【问】1、供应商能否要求甲公司付款？ 2、若甲公司付款后，能否向张某追偿？ 【法条】 《合同法》 第49条、行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释》（二） 第13条、被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。 完美的合同——商业地产合同审查与修改 合同模块的审查 一、合同的合法性 （一）合同主体的合法性 （二）合同形式的合法性 （三）合同内容的合法性 二、合同的内容条款 （一）内容条款的完整性 （二）内容条款的实用性 （三）权利义务的可识别性 （四）违约责任的可识别性 三、合同的表述质量 （一）结构体系的清晰度 （二）整体思维的严谨度 （三）语言表达的精确度 一、合同的合法性 （一）合同主体的合法性 1、自然人资格的合法性 【案例】小林（16岁）平时生性顽劣，为偿还自己因赌博欠下的赌债，偷偷将其父亲的汽车卖给了钱某，后被父亲发现，李某父亲主张李某签订的汽车买卖合同不成立。 【问】李某签订的汽车买卖合同是否成立？是否生效？ 【法条】 《民法通则》第10条、十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。 十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。 第12条、十周岁以上的未成年是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理、或者征得他的法定代理人的同意。 第13条、无民事行为能力、限制民事行为能力的监护人是他的法定代理人。 第16条、未成年人的父母是未成年的监护人。 【对于自然人资格审查】 1、自然人具有完全民事行为能力，才具有缔约权。否则，必须要经监护人同意。 2、要求自然人提供身份证、详细的家庭地址、联系方法及个人的其他情况（工作单位等）。 3、代理人除要求自然人的相关证件外，还要提供授权委托书或者公证书；审查其代理行为是否超越了授权范围，是否在授权期限内签订合同，最后审查其代理权是否超出了代理权限。 2、法人资格的合法性 《民法通则》第37条、法人应当具备下列条件： （一）依法成立； （二）有必要的财产或经费； （三）有自己的名称、组织结构和场所； （四）能独立承担民事责任。 【例】甲、乙、丙三人各投资20万依法成立丁贸易有限公司。现在丁公司亏损160万原，问承担有限责任的主体是谁？ 【例】下列单位那些是否属于法人？ 安徽协成营销有限公司；肥西县工商局；安徽省广播电视台；嫣然天使基金。 【对法人资格的审查】 1、营业执照： （1）公司的年检审查。主要是避免与可能存在违法违规情况的企业签订合同。 （2）经营期限的审查。主要是合同的相对方营业执照的有效期是否长于合同期限。 2、组织机构代码证：对依法注册、登记的企业在全国范围内唯一的、始终不变的代码标识，其作用相当于单位的身份证号。 3、税务登记证：税务机关核发给企业的进行经营活动的凭证，企业要想从事经营活动除依法应当取得营业执照外，还应当取得税务登记证。 3、其他组织资格的合法性 【案例】甲公司与乙电视台广告发布中心签订《广告发布协议》协议，约定：由乙在当地电视台黄金时段的电视剧中插播甲公司开发的小区楼盘销售广告，合同签订后，突遇国家广电中心下文，禁止在电视剧播放中插播广告，故甲公司的广告被挪到电视剧播放结束时间段播放。甲公司遂以广发中心未完全合同履行而向其主张违约金及由此造成的损失。 【问】1、甲公司与乙市电视台广告发布中心签订的《广告发