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2.复利的计算 复利则是根据利息计算周期，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。 例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%，以复利计息，到期一次还本付息，则其计算如下： 本金=100万， 第一年的利息为100*10%=10万， 第二年的利息为（100+10）*10%=11万， 到期应还本金为100万，付利息为21万，共还本付息121万。 3.不同计息周期的复利计算 一般地，某笔贷款的年利率是i，本金是PV0，计息周期为每年计息一次，则其各年的未来值的计算公式为：FVn= PV0（1+i）n 在现实生活中，贷款的计息周期经常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即连续计息）等，其未来值的计算也有不同的公式。 ⑴粗算模型（简化计算） 若贷款的年利率为i，一年按m个周期计算复利，则n年后其未来值为：FVmn= PV0（1+i/m）mn 表2—3是不同复利计算周期下，同样数量的贷款未来值比较。 不同复利周期同样数量（100元）的贷款未来值比较 计算方法 未来值及其比较 1年 10年 未来值 比一年复利多% 未来值 比一年复利多% 一年复利 半年复利 月复利 连续复利 110 110.25 110.47 110.52 0.227 0.427 0.473 259.37 265.33 270.70 271.83 2.30 4.37 4.80 ⑵精算模型（复杂计算） 粗算模型简单地把年利率分解成为更小复利周期利率，影响了同样一笔贷款在不同复利计算周期下的等效性，在借款期限较长的情况下严重影响借款人利益。因此，实际上在安排还贷计划时，人们一般采用精算型式来计算。其最基本的思想是利率等效性——同样的贷款不会因复利计算周期的不同而影响其未来值。 这样，在计算时就要先算出不同复利周期的等效利率，公式为：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360这里， i为年利率，isa为半年利率，iq为季度利率，imo为月利率，id 为连续（日）利率，这些利率相互之间都是等效利率。 三、未来收益的贴现 未来值是资金未来价值的计算，同样地，我们也可以计算未来某个时候的收益的贴现，也就是将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。 1.一年未来收益的贴现 一年期的未来收益的贴现公式为： PV0=FV1/(1+i) 这里i是贴现率，1/(1+i)是贴现因子。 事实上是现值的一年未来值的逆运算。 2.多年未来收益的贴现 如果一笔收益是在第n年实现的，那么其贴现值的计算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，则这些收益的总的贴现值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n这里的贴现率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n为各年的贴现因子。 3.通过未来收益的贴现值与投资初值的比较判断房地产的投资价值 未来收益的贴现计算为我们对房地产投资的决策提供了便利的分析工具，通过比较在一定的贴现水平基础上未来收益的贴现值与初始投资的大小，我们就能进行简单的价值判断，从而得到某项投资是否合理的结论。 各期未来收益贴现值总和与初始投资的差，称为净现值。若净现值为正，就是未来收益的贴现大于初始投资额，这项投资是可行的；若净现值为负数，则可以断定该项投资无利可图，是不可行的；若净现值为零，说明该项投资在不考虑风险因素时，还是基本可行的。 例子 在计算未来收益的贴现时，我们有个计算参数——贴现率，不同的贴现率对计算结果影响很大，因此，参数的选取在很大程度上决定了我们的判断。 例如：有所房子第一年有1万元收益，第二年有2万元收益，第三年有2万元收益，第四年有2万元收益，第四年还可以按12万元卖出，而现在需要10万元买这所房子。问现在买下房子合不合算？在什么样的贴现率下才合算？ 这个问题实际上就是比较在什么样的贴现水平上，未来收益的净现值是正数。计算过程是这样的： 因为现值计算公式涉及到指数运