7.投融资-价值评估-宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评估报告.docVIP

宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评估报告 宁波恒正房地产估价有限公司 报告摘要 本报告是应中国房地产开发宁波公司的委托，以向金融机构申请抵押贷款提供参考依据为估价目的，对委托方所属的宁波市鼓楼步行街商场的整体评估。根据该项目的自身特点，结合估价目的，按照估价程序，并对影响房地产价格的因素加以分析，采用收益还原法、市场比较法，以收益还原法为主，市场比较法为辅，对该房地产进行了客观、公正、合理的测算，最终确定该房地产在二OOO年九月三日的价格为人民币42194万元（大写肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元）。 致委托方函 中国房地产开发宁波公司： 　　接受贵公司委托，本公司以为贵公司向金融机构申请抵押贷款提供参考依据为估价目的前提下，对贵公司所属的宁波市鼓楼步行街商场房地产进行估价。根据估价目的，按照估价程序，采用收益还原法、市场比较法，对委托房地产进行了客观、公正、合理的测算，确定贵公司所属的宁波市鼓楼步行街商场房地产在估价时点2000年9月3日的评估价格为人民币42194万元(大写肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 宁波恒正房地产估价有限公司 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法定代表人：戚宝鸿 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二OOO年九月二十六日 估价师声明（同房地产估价规范） 估价的假设和限制条件 　　⒈本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象的市场价值，它依据了如下假设： 　　一个自愿的卖者； 　　在估价时点前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成及达至合理价格，有一个合理的谈判周期； 　　在这个周期内，市场状态、价值水平是静止不变的； 　　物业能自由地在市场上出售； 　　不考虑特殊性质买家的附加叫价。 　　⒉本报告之评估价值为二OOO年九月三日之委托房地产的建筑物及其附属设施和土地使用权市场价值，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。如使用本评估结果的时间与本估价报告的估价时点相差6个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 　　⒊本估价报告中所依据的有关法律文件如规划设计条件、规划局审定的方案设计图、建设工程规划许可证、房屋所有权证、估价对象总建筑面积等资料均为委托方所提供，本公司未向政府有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。 　　⒋本估价报告仅为委托方以该房地产作抵押贷款提供价值依据，不作另外用途。 房地产估价结果报告 一、委托方：中国房地产开发宁波公司 　　　　　　　　地址：宁波孝闻街66号 二、估价方：宁波恒正房地产估价有限公司 　　　　　　　　法定代表人：戚宝鸿 　　　　　　　　地址：宁波解放南路259号 　　　　　　　　估价资格等级：一级 三、估价对象： 　　估价对象宁波市鼓楼步行街商场为中国房地产开发宁波公司所属，用地面积共35000平方米，使用权通过出让方式获得，土地用途为商业，使用期限50年，至2048年5月12日止。该土地坐落于宁波市海曙区鼓楼北侧，已达到五通一平，即上通水、下通水、通电、通讯、通路及场地平整，现未取得《国有土地使用证》。 　　估价对象主建筑为框架结构，共四层。地下一层，建筑面积5000平方米，作娱乐用途，主要为一般游戏机、大型游戏机及台球等同类娱乐工具；地上一至三层，建筑面积52000平方米，主要经营服装、鞋类、化妆品、音像制品等。该房地产拥有甬自新字《房屋所有权证》、甬自新字《房屋所有权证》、甬自新字《房屋所有权证》、甬自新字《房屋所有权证》。另有砖混一层建筑共4200平方米，主要经营各种字画、工艺礼品及茶座、酒吧等，拥有甬自新字《房屋所有权证》。 　　估价对象于一九九九年竣工，主要以明清风格建造，走廊扶梯、屋檐、柱子用木材较多。整个步行街商城内共有二十座小桥，作为连接主楼内部及主楼与附楼之用，估价对象现为白坯房，未装修，内共设有四部自动扶梯。估价对象质量完好。 四、估价目的： 　　综合评估宁波市鼓楼步行街商场的房地产价值，为委托单位向金融机构申请抵押贷款提供价值依据。 五、估价时点：二OOO年九月三日 六、价值定义：本次估价采用公开市场为价值标准 七、估价依据： 1、中华人民共和国房地产估价技术规范； 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、宁波市房地产价格评估办法； 4、委托方提供甬自新字《房屋所有权证》、甬自新字《房屋所有权证》、甬自新字《房屋所有权证》、甬自新字《房屋所有权证》、甬自新字