设计管理-设计要点-万科设计前期阶段要点.pptVIP

投资分析阶段实施方案阶段施工图阶段 设计前期阶段 主要内容 一. 阶段的工作特点 二. 概念设计方案的成果标准 三. 《项目设计指导书》 一 . 阶段的工作特点 设计前期阶段 项目立项 审批通过 规划方案 设计开始 项目设计 “正式开始” 1. 本阶段的起点和终点 ＋ 市场营销部门 设计部 本阶段任务 完成市场定位及产品建议书 完成项目设计指导书 营销 前期 设计 前期 2. 设计部成为“ 1/2 主角” 设计前期阶段的主要工作成果是什么？ 主要工作成果示意图 概念设计方案 产 品 建 议 书 项目设计指导书 项目设计工作计划 二 .概念设计方案的成果标准 1. 概念设计研究的内容 原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素； 原则二 侧重于规划设计方面的研究 两设计关注重点不同 定位 方向 结构 概念设计 规划设计 寻求达成“目标”的方法 设计的深化 综合经济技术指标1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？2.结合成本、销售，验证各公建面积指标的合理性。3. ……规划设计方面1.如何分期开发？2.如何设置主入口？3.如何利用用地内、外景观资源？4. …… “回答发展商必须回答，做出决策的问题。” 2. 如何进行概念设计研究？ 案例一：南昌万科四季花城 案例二：深圳大梅沙项目 案例一：南昌万科四季花城 案例点评 容积率较低；用地大，分期开发时便于调整。 规划总用地27.3ha，容积率1.02，多层为主。 城市整体市场处于初级阶段，竞争压力较小。 难点一：地段偏僻无人气，如何吸引客户？ 难点二：周边市政、公建配套不完善，与开发建设的矛盾。 难点三：售价有限，成本控制与品质营造的矛盾。 南昌万科四季花城概念设计结论 1. 规划结构与功能分区 2. 路网结构与交通系统 3. 景观结构 4. 分期开发模式 1.沿湖小高层的排布及市场依据 2.湖景与湖堤的景观利用方式 …… －－参见《范例汇编》第16页 已确定方面 待定方面 案例二：深圳大梅沙项目概念设计 ? 8月20日，市场定位、概念设计同时启动； ? 9月15日，确立了先定量，后定性的市场研究方向，市场定位树起风向标； ? 10月15日，确定SWA等3家设计公司，同时委托概念设计任务； ? 12月6日，定量研究结束、概念设计完成；第一轮工作按计划顺利汇合； ? 12月30日，市场初步定位，据此，进行正式方案招投标设计委托； ? 来年2月26日，设计回标。同时市场定位明确，并确定了整体经营策略。 大梅沙区域位置图 总用地面积 268483.5平方米 总建筑面积 214800平方米 容积率 0.80 覆盖率 15％ 总户数 1680户 难点一：山、海景观资源的分配与利用 山景为主还是海景为主？ 各种类型住宅的景观资源分配？ 内部营造景观的类型，与住宅的关系？ 概念方案一： 1.海景+湖景（内部营造）+高尔夫 2.酒店与公建位于用地东面 3.小高层位于较高区域，别墅位于较低区域 概念方案二： 1.海景+湖景（内部营造） 2.酒店与公建位于用地东南临街区域 3.多层、别墅位于较高区域，小高层位于较低区域 概念方案三： 1.酒店与公建位于用地中心低标高无海景的区域，住宅纵向辐射，各纵向区域间留绿化带。 2.尽量保持山谷形态，充分利用山景 难点二：项目定位 “用来渡假还是用来居住？” 休闲度假的实质内容是什么? 人的行为会对产品提出什么要求？ 渡假对入口、组团方式的影响？ 休闲度假住宅区的物业管理方式？ …… 难点三：公建配套的设置与经营   公建配套如何支持“渡假概念”社区? 小区配套与政府配套的关系？ 小区配套的经营方式？ （10000平米酒店公寓，5000平米会所，9000平米商业） 案例点评 难点一：山、海景观资源的分配与利用 难点二：项目定位 难点三：公建配套的设置与经营 …… 项目定位为我们经验较少的“渡假形态的住宅”，在产品建议、经营方式、物业管理方面都面临较大的挑战。 而市