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乌鲁木齐楼兰新城项目财务分析 提纲 ●项目概况 ●项目定位 ●项目开发战略 ●项目开发关键节点 ●项目投资分析 ●项目收益分析 ●项目利润率分析 ●项目盈亏平衡分析 ●项目现金流分析 ●项目敏感性分析 ●项目投资风险分析 ●项目开发建议 项目概况 项目鸟瞰 项目概况 项目位置 乌鲁木齐市内区蜘蛛山旁 占地面积 65628 ㎡ ，约合98.4亩 容积率 0.39 绿化率 64.8% 建筑密度 19.4% 总建筑面积 38650 ㎡ 地上建筑面积 25573 ㎡ -双拼： 7879 ㎡（28套） -独栋： 17694 ㎡ （57套） 地下建筑面积 13076 ㎡ （不计容积率） 项目开发战略 1.打造领导者项目。 构建物业价值的唯一性，重新定义乌鲁木齐高端住宅市场的游戏规则。 2.实现品牌营销。 通过品牌嫁接，在品牌营销的基础上实现价格垄断。 垄断价格 产品不可复制性 过河拆桥 重新定义游戏规则 核心：乌鲁木齐高端居住市场的领导者 一期品牌 快速建立 必须性。 一期价格决 定整个项目 价格起点 一期品牌起点 决定项目最终 品牌高度 一期成败决 定着项目资 金流能否顺 利得以扭转。 一期品牌建立成功与 否对本项目至关重要 一期成败很 大上决定着 项目成败 通过品牌 嫁接完成 项目品牌 塑造 通过陆续 开发丰富 完善提升 品牌形象 建立一线 品牌形象 通过品牌 嫁接迅速 建立一期 品牌形象 通过项目 品牌提升 公司品牌 形象 本项目品牌与企业品牌关系示意 领导者 —垄断价格 —产品不可复制性 —过河拆桥 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 项目类型定位 项目定位 项目开发主要节点 报建节点 工程节点（配套） 工程节点（物业） 销售节点 备注 一期 （14.7-16.6） 预售许可证: 2015.10 整体方案设计 样板间建设： 景观示范区建设： 硬质景观及室外管网 14.7-14.11 15.5-15.8 15.5-15.8 15.5-15.7 规划设计 施工图 土建工程 装修验收及备案精装交付 14.7-14.8底 14.10-14.11 15.4-15.5底 15.8-15.10底 16.6 销售开盘： 销售60%: 销售90%: 2015-10上旬 2015-12 2016-6-30 样板间和景观示范区先行 二期 （15.1-17.6） 预售许可证: 2016.10 硬质景观及室外管网 16.6-16.7 规划设计 施工图 土建工程 装修验收及备案精装交付 15.1-16.2底 16.2-16.3 16.4-16. 5底 16.8-16.10底 17.6 销售开盘: 销售60%: 销售90%: 2016-6上旬 2016-10 2017-5-30 公共景观先行 三期 （16.4-18.6） 预售许可证: 2017.8 硬质景观及室外管网 17.4-17.5 规划设计 施工图 土建工程 装修验收及备案精装交付 16.4-16.5 16.6-16.7 16.8-16.9底 17.6-17.8底 18.6 销售开盘: 销售60%: 销售90%: 2016-10中旬 2017-6 2017-12-30 公共景观先行 项目分三期建设，滚动开发，主要的报建节点，工程节点及销售节点如下表。 项目投资成本分析 成本单项 面积（㎡） 单位费用 （元/㎡） 总费用 (万元) 备注 直接 费用 土地成本 65628 3443.65 22600 前期费用 25598 204.03 522.28 建安成本 地上 25598 2487.02 6366.27 地下 13304 1072.72 1427.15 道路管网 25598 151.13 386.86 精装修 地上 25598 3000 7679.4 地下 13304 2000 2660.8 样板间增加 地上 1629 1000 162.9 样板间增加装修成本 地下 853 1000 85.3 景观成本 示范区 2816.96 1000 281.70 景观示范区成本以及公共景观区成本 售楼部 1246.8 1000 124.68 独栋 634.57 800 50.77 双拼 762.37 600 45.74 大峡谷 4877.52 1000 487.75 景观节点 383.05 1000 38.31 3期楼王