项目投资-前期论证-4-项目论证管理流程.docVIP

项目论证管理流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 流程图 流程概况 流程目的 为保持公司可持续性发展，寻找房地产开发新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。 适用范围 适用于华远所有房地产开发新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。 定义 项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。 初步定位：在项目初选时提出的产品定位建议。 可行性研究：就是对拟购入或合作的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 流程主导及 参与部门 主导部门：研究发展部； 可研小组：由经总经理审批的研究发展部、前期开发部、规划设计部、工程管理部、成本管理中心指定人员组成，必要时商业经营部或法律部指定人员参加； 决策委员会：由董事长、总经理、财务总监、总助组成 上游流程名称 下游流程名称 子流程名称 项目定位与策划流程 可行性研究作业指引 部门 流程中承担职责 决策层 董事长：听取可行性研究报告，审批综合调整意见和项目合作条件，作出投资决策；审批项目取得合同； 总经理：确定项目初选方案、审核可行性研究报告，提出综合调整意见和项目合作条件；主持项目谈判；审批《项目投资指导书》； 财务总监、总助：参加可研报告评审，提出成本和初步定位意见；参与项目谈判；审核《项目投资指导书》。 研究发展部 负责组织基础信息研究，根据公司年度经营目标和融资计划，每年末制定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档，并以基础信息研究为指引进行土地信息收集； 项目发展阶段：负责根据项目初步谈判的结果，提出项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项目的初步定位，进行项目初步经济测算，形成初步可行性报告，提交总经理审批，确定是否进入可研阶段； 可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，提出可研小组建议名单，并按项目可行性研究作业指引要求组织可研工作，最终形成包含固定内容的项目可行性报告； 决策、评审阶段：负责组织项目可研评审，向决策委员会汇报可行性报告，接受质询； 负责按照公司通过的项目合作条件，组织合作谈判并签订合同，并负责合作条件的实施和跟踪。 法律部 项目发展阶段：提供法律意见及建议； 可行性研究阶段：根据项目的背景情况进行法律风险分析； 项目确定阶段：起草法律部分条款，参与合同谈判，对合作合同等法律文件进行把关。 规划设计部 项目可行性研究阶段：参加现场勘察，并根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析；根据产品初步定位建议，完成规划草案。 商业经营部 对项目商业部分提出定位建议，参加商业部分的可研评审。 前期开发部 参加项目初步合作谈判，了解前期规划条件，评估手续风险。 工程管理部 在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据规划设计部提供的规划草案完成工程技术分析。 成本管理中心 项目可行性研究阶段：根据规划设计部提供的规划草案和工程管理部提供的工程技术分析，进行成本估算，并完成经济效益预测和相关分析。 运营管理部 项目确定后，编制《项目投资指导书》，并提出项目部/项目公司筹备建议。 工作程序 3.1基础信息研究 1）基础信息研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。 2）基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、目标城市发展和选择评价研究、公司战略研究和竞争对手研究等专项研究工作；研究发展部根据公司战略或公司领导要求展开对目标城市的市场调研，按《城市评价报告成果标准》要求完成《城市评价报告》交公司总经理和董事长审批。 3）各专项研究工作由研究发展部组织完成，充分利用内外资源，根据决策需要提交相关专项研究报告。 4）各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。 5）研究发展部须建立基础信息研究信息库，并将基础信息研究的成果经向公司总经理和董事长汇报后，最终提炼作为战略规划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定《房地产土地储备滚动计划》，经公司总经理和董事长审批后，指导土地储备工