房地产经济学02--房地产产权解析.pptVIP

绝对性，是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益； 排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利； 最完全的物权，所有权是所有人对于其所有物进行一般的、全面的支配，内容最全面、最充分的物权，它不仅包括对于物的占有、适用、收益，还包括了对于物的最终处分权； 弹力性，所有人可以设定地役权、抵押权等权利，虽然占有、适用、收益甚至处分权都能与所有人发生全部或者部分的分离，但只要没有发生使所有权消灭的法律事实（如转让、所有物灭失），所有人仍然保持着对于其财产的支配权； 永久性，指所有权的存在不能预定其存续期间。例如，当事人不能约定所有权只有5年期限，过此期限则所有权消灭。 他项权的作用是证明在该产权上还设定了其他权利； 他项权证是证明他项权利存在的文件； 一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。 根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。 地役权是为对自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。 “支配的权利”包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。 在我国的《物权法》中规定为“地役权”和“相邻关系”。 典型地役权 包括在他人土地上通过权，用水权，铺设管线，建筑物支撑权、采光权等。 如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得“地役权”。 是指占有、使用、收益他人不动产的一种物权。 占有他人不动产而享有使用收益权利的一方，为典权人；收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方，为出典人；作为典权客体的不动产，称为典物；典价为典权人为对他人不动产占有、使用、收益而付出的对价。 典权的基本模式为：出典人，即不动产的所有人，将典物转移给典权人；典权人在取得典物的时候，向出典人支付典价；典价通常为典物出卖价格的50%-80%之间；典权人在取得典物之后，可以对其行使占有、使用、收益等权利。 抵押物权是指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的房地产所有权或使用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿为中心的一系列权利。抵押物权是担保物权，是他物权的一种。 例如：某人用房产证向银行抵押贷款，房产局就发一个他项权利证给银行，证明某人在还清贷款之前银行保留对抵押物的处置权，如果一直按时还贷，那么银行就不能行使该权力。这时银行的这种权力实际就是他物权的一种——抵押物权。 一、土地所有权 是指土地所有人在法律规定的范围内占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。 （二）所有权的权能：“四项权能”理论 占有权能：占有指对物的实际控制。 使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。 收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。 处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决定。 我国土地所有权 我国实行的是土地的社会主义公有制； 土地的社会主义公有制分为国有土地所有权和农民集体土地所有权两种； 国有土地属于全民所有，国家是国有土地唯一的、统一的所有者。 集体土地所有权的主体只能是农民集体。集体所有的土地在国家征用或其他农民集体使用时，集体土地所有者有依法得到补偿的权利。 国有土地使用权 农民集体土地所有权 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 二、土地使用权 （一）土地使用权概念 是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业等凡是具备法定条件者，依照法定程序或约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。 （三）国有土地使用权的取得 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、转让、出租等