专题案例-购物中心-2013年福州长乐购物中心项目主要商业产品分析与借鉴2.pptVIP

景观绿化分析： 案例 主要出入口分析 交通和消防人防分析二 功能合理，留有余地 万达广场选择在城市主要道路的适宜位置，在其主要出入口前，留有适当集散场地，作为缓冲空间，避免大量人流与城市干道交通发生干扰。 案例 资料调研 商业建筑车辆道路出入口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70米。 大中型商业建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接，或基地应有不少于四分之一的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不少于4米的运输道路（基地内消防车道与运输道路结合设置）及卸货场地。 案例 交通和消防人防分析三 商业内部交通分析 案例 设施指南分析 案例 客流流线分析 交通流线分析 垂直流线 水平流线 案例 福州长乐主要商业产品 分析与借鉴 2013-04-12 福州长乐—— 主要商业购物中心商业情况调查 一、商业中心简介 宝龙城市广场 项目位置：福州市工业路与西二环路的交汇处 项目规模：占地约107亩 ，商业总建约16万㎡，平均每层约3万㎡。5-16层为精装修酒店式公寓 ，车位数1000个左右 业态性质：集百货、超市、影院、餐饮、娱乐休闲等为一体的大型SHOPPING MALL 投资商：宝龙集团 商业招商及运营：宝龙商业运营管理公司 商业管理费：6元/㎡·月 宝龙主要是步行街内街和中庭区四周独立中小店面出售，主力店和次主力店均为宝龙持有。 主力店进驻情况分析 宝龙城市广场 主力店业态 商家名称 分布楼层 面积 租金水平 签约年限 备注 百货 新华都　 1-4F 30000 　30-35 　10-15年 宝龙原康城百货经营失败后进入，08年下半年进驻 超市 家乐福　 2-3F 18000 15 　15年 第一批进驻，需求面积大，品牌号召力，租金非常低 电器店 国美电器　 1F 9000 预计50 预计10年 第一批进驻，正常需签约8-10年 影院 金逸影院 5F 5800 预计20-30 预计15年 第一批进驻，正常需签约8-15年 其它 A go go KTV 4F 9000 预计5-10 预计10年 09年底进驻，租金非常低，新商场要求有免租期1-2年 知名速食店 肯德基　 1-2F 约500 年营业额10% 预计15年 算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上 麦当劳　 1F 约400 年营业额10% 预计15年 算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上 如上图所示：主力店对面积需求非常大、要求租金均非常低并带有很长的签约年限，但是众多知名品牌的主力店进驻对于项目的招商和未来运营均起着至关重要的作用，其一方面有利于销售物业的价值体现，另一方面也有利于项目整个物业升值包括持有物业的升值，主力店这部分物业须由开发商自持。 宝龙城市广场 业态 面积（㎡） 占比 餐饮类 13500 9% 服饰类 32600 21% 鞋包类 3900 3% 家电通讯类 11100 7% 新华都百货 28200 18% 家乐福超市 18200 12% 休闲娱乐类 28500 19% 美容美甲类 2800 2% 其它 10000 8% 空铺 3000 2% 如上图所示：宝龙城市广场商业业态是以服饰、百货、休闲娱乐（含影院、KTV、儿童乐园等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场内美食城经营不善导致商场内餐饮业态占比大幅下降。 项目商业各层租金情况: 宝龙城市广场 楼层 租金水平 独立店面月租金（40-60㎡） 经营状况 -1F 50-150元/㎡·月 2000-9000元 不理想，空铺较多 1F 400-600元/㎡·月 16000-36000元 经营很好 2F 350-500元/㎡·月 14000-30000元 经营良好 3F 150-190元/㎡·月 6000-12000元 经营较好 4F 100-130元/㎡·月 4000-8000元 经营一般 5F 60-90元/㎡·月 —— 经营较好 备注：租金水平按使用面积计算 宝龙城市广场一层平面图 宝龙城市广场——小结 ■宝龙城市广场是集百货、超市、影院、餐饮、休闲娱乐等为一体的大型SHOPPING MALL，规模大，商业各类业态齐全，人流量大，商业辐射全市； ■项目整体经营状况除地下一层外整体经营良好，经过前期多年的经营管理，商铺租金水平也持续快速上升，目前1F租金400-600元/㎡·月，2F租金则已经达到350-500元/㎡·月，3、4F租金分别为150-190元/㎡·月和100-130元/㎡·月，地下1F尽管目前空置率高，经营状况较差，但租金也达到了50-150元/㎡·月； ■宝龙城市广场项目主要是依托金逸影院、