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品牌商业地产价值驱动力 ok3w_ads(“s004”); ok3w_ads(“s005”); 城市与商业地产论坛 品牌商业地产价值驱动力 主题：2009CIHAF房地产全球论坛 中国城市与商业地产发展论坛（分论坛二） 时间：2009年12月5号（下午） 地点：W104馆 主持人：各位嘉宾，各位朋友，大家好，感谢大家在百忙中拨冗参加我们的论坛。今天我们的论坛主题是“品牌商业地产的价值驱动力”，因为有几位嘉宾还在路上，现在我们先介绍一下已经到了的两位嘉宾，第一位是北京阳光100置业集团常务副总裁范小冲先生，第二位是中国城市商业网点管理联合会副秘书长董利先生。大家都知道，2009年与住宅市场的炙手可热相比，商业地产的市场多少是有些冷清的，大家在思考怎么让商业地产在2010年转春入夏，怎么破解这一难题，也许整合相关的开发企业、服务机构和商家的品牌力量，集中品牌的凝聚力是最现实的解决之道，也是下一步可持续发展的关键。 今天第一位演讲嘉宾有请北京阳光100置业集团常务副总裁范小冲先生，阳光100在品牌输出扩张方面堪称中国地产领军者之一，在商业地产方面听听他们有什么心得体会，他的演讲主题是“如何实现商业地产的可持续发展”。 范小冲：今天给我一个话题叫做商业地产可持续发展，实际上阳光100还不是完全一个专业的商业地产的开发商，但是我们全国做很多项目的时候，商业地产的面积和它的规模也不小，商业地产这个题目非常好，因为过去大家一直谈到商业地产都是觉得如何多做点商业，如何来创造价值，像过去可能楼上住宅卖五千一万，商业可能就是住宅的两倍到三倍，大家把一楼临街的就给破成商业，有很多觉得商业可能在这个地段比较好，我可能更多的挖掘商业的机会，所以，有很多做了非常大的商业规模，有很多做了几万，甚至十几万，几十万，有很多住宅开发商一脚就进入了地产。有很多像住宅地产那样运作商业地产，把它切成块，分散产权卖掉，从销售而言，它价值非常高，但是在运营过程中就会发现非常非常多的问题，所以，商业地产不简简单单的是做商业比住宅价值更高的问题，而是商业地产能不能可持续的发展，以及最终你的价值能不能实现，这个可能更加重要。 就我的理解，商业地产不是一个地产加商业，它实际上是商业加金融，加地产，我觉得对商业地产的认识和你未来开发商业项目息息相关。为什么这么说呢？因为商业地产，我们都是地产圈的，大家很容易的从地产的思维方式想，实际上商业地产跟这个思维方式是不一样的，它首先是个商业，它要遵循商业的这些业态组合，它的商业动向，以及它的商业对客户它的区域，它的半径等等，客户人家愿意到你这儿来购物或者休闲娱乐，那你这个地方这 个房子才具有价值，而不是你这个楼盖的漂亮或者面积更大才具有价值。所以，如果不懂商业，简单的盖楼有可能盖好以后，它的价值还低于住宅。 同时它又是个金融，因为商业有很多，一个是大商业，有时候你必须需要金融的安排，我们做地产开发我们知道，我们在开发的时候有开发贷，卖楼的时候有按揭，商业如果持有，盖楼盖好了交付的时候，银行把你所有贷款都收回去了，这会儿你需要有资金的支持。有人说我可以把它租掉，租掉银行也有根据租约的贷款，但是刚开始它的租金是倒挂的，是非常低的，需要一个时间的培养期，这时候你会发现你的资金是非常非常紧张的。所以，不解决金融问题做大型的商业地产就逼得你没有办法，只能散卖掉。即使是临街的商铺，能够卖掉的话，实际上也是存在一个金融的问题，因为买商铺的人跟经营商铺的人不是一波人，所以，最后你要解决什么人买你的，你怎么租给别人，所以，它是一个金融的问题。当然，最后也是个地产的问题，因为商业地产商业不同的业态对建筑的要求，对它的动线的要求，包括业态的组合都有非常专业性的要求，比如它的层高，它的荷载，动线包括排烟等等都有很多很特殊的要求。如果没有这些经验，或者异想天开的就把它盖成了，想一定会有人来，最后大家会看到有大量失败的例子，商业地产占用的资金和带来的危机是更大的。 所以，商业地产要实现可持续发展，首先对商业地产的认识上就要走出住宅开发简单的开发卖掉单线的简单思维，要从商业、金融、地产，从商业开发和运营的角度来思考，所以，商业地产在开发的时候可能就需要我们大量的同商业的顾问公司，现在有非常优秀的专门的商业的定位规划，包括招商，包括管理这样的商业公司。同时，在金融方面要有金融的安排和考虑，当然，今天瑞子已经很快的要推向市场了，瑞子将会对未来中国商业地产的开发会产生重要的意义，包括保险资金，长期的资金会有意义。 零售也要知道什么样的人买，什么样的人运营，所以，对金融要给予充分的重视。当然，在它的设计过程中，也不是一个简单的使这个楼建得多漂亮，多大面积，它也要符合商业的规律，请商业的设计