杭州闲林综合用定位分析报告.docVIP

闲林综合用地定位分析报告 一、2007年上半年杭州经济发展情况 城乡居民收入增长稳定 上半年，杭州市区城镇居民人均可支配收入11889元，增长14.7%，扣除价格因素，实际增长12.3%；其中工资性收入8905元，增长12.8%；财产性收入增长21.9%。 农村居民人均现金收入6119元，增长12.1%，扣除价格因素，实际增长9.8%。其中，工资性收入3126元，增长14.1%；家庭经营现金收入2280元，增长9.9%。 居民消费价格上涨2.1% 上半年，杭州市居民消费品价格上涨2.1%，涨幅比上年同期和一季度分别提高0.8个和0.3个百分点。八大类消费品及服务项目价格“六涨二跌”，食品、烟酒及用品、居住类项目、家庭设备用品及维修服务、医疗保健、个人用品和衣着类分别上涨了3.5%、2.6%、3.5%、2.1%、3.1%和2.9%。娱乐教育文化用品、交通和通讯价格分别下降0.2%和1.5%。 发展享受型消费增长 上半年，杭州市实现社会消费品零售额629.82亿元，增长15.0%，增幅同比提高1.7个百分点。城乡居民“发展型”、“享受型”消费均较快增长，服装鞋帽针纺织品类、家具类、金银珠宝类和汽车类分别增长19.5%、40.5%、21.7%和20.1%。上半年餐饮业实现零售额67.66亿元，增长18.5%。 市区房价小幅攀升 1-6月，杭州市商品房销售面积累计349.63万平方米，同比增长50.1%，增幅为2006年以来最高水平。其中现房销售35.79万平方米，增长86.8%；期房销售313.84万平方米，增长46.8%。从商品房分类来看，1-6月杭州市商品住宅销售面积312.87万平方米，同比增长58.3%;办公楼销售面积18.68万平方米，同比增长49.5%;商业营业用房销售面积13.79万平方米，同比下降29.0%。半年房价增幅小幅攀升。市区房屋销售价格上涨3.5%，其中商品房销售价格上涨3.6%，二手房销售价格上涨3.4%。预计市生产总值年均增长11%，到2010年达到4800亿元，人均生产总值超过8200美元。届时，城镇居民人均可支配收入达到2.46万，农村居民人均纯收入超万元本项目位于对于闲林这样一个未来3-5年内住宅面积达到1200万方，2020年居住人口将达28万的超大型新居住区来说，一步到位并非易事。整个区块商业配套人口状况 人和家园 797户 怡景花城 600户 岸上蓝山 2000户 金都雅苑 700户 瑞 城 1000户 荆山翠谷 600户 翡翠城 8500户 西溪山庄 551户 新明半岛 2000户 星洲翠谷 900户 盛世嘉园 2000户 合计 22148户 余杭、闲林两镇人口98078人，加上楼盘入住人口66444人，三年内总人口将达164522人。 闲林板块相对于其他板块的swot分析： 1、优势分析 生态环境优势：闲林区块具有得天独厚的地理优势和自然环境优势。首个国家湿地公园就坐落在闲林，第一期风景区面积达14平方公里，这个新景点已经成为杭州人业余休闲生活的好去处。 交通优势：在交通方面，“一景、一快、一高”三条大道，彻底解决闲林区域居住的瓶颈问题。未来3-5年内住宅面积达到1200万方，2020年居住人口将达28万的超大型新居住区沃尔玛绕城公路以东，五常大道以南，刚好与留下信用社接壤在三年之内建成综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地的出让年限50年。 综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。 对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为40年、居住用地部分为70年。 据大杭州房地产开发统计数据显示：2007年1-7月，杭州商品房施工面积达到4117.57万平米，其中写字楼面积269.94万平米；商品房新开工面积442.21万平米，写字楼37.7万平米；商品房竣工面积193.2万平米，其中写字楼竣工面积2.87万平米；年杭州写字楼市场供应面积将达到22.02万平米。 杭州写字楼市场区域主要集中在黄龙板块、武林板块、庆春板块、高新文教板块和城站吴山板块，另外还有正在崛起中的钱江新城和滨江等近郊板块。区域态势分析2007年第一、二季度杭州无新交付的甲级写字楼，写字楼市场以吸