抵押权和承租人优购买权顺位探讨.docVIP

抵押权和承租人优先购买权顺位探讨 ——兼评《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释在实现抵押权时，不能清偿债务时，抵押权人可以从债务人提供的担保物中优先受清偿的权利。其法律特征：（1）具有法定性；（2）具有从属性；（3）具有不可分性；（4）具有物上代位性。而承租人的优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，如果出租人出卖其出租物，在同等条件下，承租人享有的优先于第三人购买的权利。二者有下列共同点：（1）皆具有物权性质；（2）皆为优先权。当法定情形出现时，优先权人均可依法行使优先请求权；（3）皆具有从属性。承租人承租人的优先购买权由法律直接授予承租人，租赁合同一旦成立，购买权即告成立而抵押权人的优先受偿权并非由法律授予债权人，只有当债务人以财产提供抵押担保时，债权人方取得优先受偿权；承租人的优先购买权具有可分性。即承租人根据出租人出卖出租物的不同情形，既可整体优先购买租赁物，也可部分购买租赁物。抵押权人的优先受偿权具有不可分性，在抵押物部分灭失时其余部分仍担保债权的全部抵押物分割属于数人时，其分割的各部分仍担保债权的全部；优先购买权不具有物上代位性，当租赁物转变为其他价值形态时，优先购买权不复存在优先受偿 二、抵押权和承租人优先购买权的冲突 我国《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立