专题案例-城市综合体-城市综合体的定位剖析.pptVIP

城市综合体的定位剖析 定位需满足的目标 * * * * 定位依据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场 城市化发展 经济和人口状况 城市和区域地理环境 历史、文化、民俗、民情 政府规划及功能定位 定位的依据 * * 霍金斯“消费者决策过程模型” * * “三位一体”定位方法 * * 核心商业形态 家庭服务 家庭时尚 家庭娱乐 辅助商业形态 家庭休闲品 家庭必需品 家庭生活类 零售商业形态定位——以“家”为单位分析 * * 城市综合体——零售商业形态定位 * * 5-10% 其他服务 20-25% 餐饮 30-35% 商业零售 30-40% 休闲、娱乐、酒店 城市综合体——各功能商业形态构成 * * 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入） 零售饱和理论公式： IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积 城市综合体——商业零售业态 * * 商业零售业态商业规模的设定 * * 商业零售业态极限规模测算表 * * 销售额=购物概率*人口*人均零售开支 商业面积=销售额/单位面积营业额 购物概率测算公式选用赫夫模型公式： A =S /D ij j a M ij b S /D j a ij b S /D j