万科兰乔圣菲前期营销及三期销售策略方案深入研究报告.ppt

市场分析 05年1月-06年4月住宅供求分析 04年7.1日至06年4.30日独栋别墅成交统计 2006年独栋别墅月成交区域分析 华漕别墅在售及未来供应量 市场总结 需求量有所上升，市场有所回暖，但存量仍然较大，总体走势并不乐观 全市独栋别墅仍有1300套余量，05年4月至今月成交维持在200套以内；成交量偏小，独栋别墅销售存在压力 近期青浦区域独栋别墅成交活跃，交通、价格成为其主要卖点 区域内独栋别墅竞争压力小，但竞争放大至青浦区大西郊区域 区域内联排别墅供应量加大，价格达到15000元/平方米，拉升区域价格 楼盘分析 西郊庄园 诉求卖点 国际品牌·聚集优势——奖项、8000-15000美金/栋/月，诉求投资回报 国际生态·庄园优势——1000-3000平米花园 国际生活·配套优势——双会所：西郊俱乐部8000平米；网球俱乐部12000平米 国际教育·社区优势——国际教育社区 国际精英·住户优势——住户身份（欧美、新加坡、韩国等；世界500强CEO） 国际交通·便捷优势——嘉金高速，虹桥交通枢纽 诉求：配套 地图主要标示：各大国际学校、公园、网球俱乐部 交通动线 交通规划 成交客户分析 外籍人士占32%，港台人士占28%，中国客户占40% 上海本地客户占30%，江浙客户占到52%，，其它地区客户占到28% 自住客户为1/4，1/4为纯投资，50%自住兼有投资，投资倾向高 租赁