2011商丘市房产市场概况.docVIP

商丘市房地产市场调研报告 本报告包含以下内容： 第一部分 商丘城市概况 一、城市概况 1、商丘城市概况 2、商丘交通概况 3、辖区与人口 二、城市经济发展情况 1、整体经济发展情况 2、社会收入与消费情况 3、城市规划 三、城市发展特点 第二部分 商丘房地产市场概况 一、房地产宏观市场情况 1、固定资产与房地产投资 2、土地市场情况 3、房地产市场供给与需求情况 二、房地产市场项目分析 1、全市在售楼盘基本情况 2、在售项目特征分析 四、房地产市场整体特征分析 第一部分 商丘城市概况 1、城市概况 商丘位于亚欧大陆东岸，中国中原东部，简称商，为中国历史文化名城、六朝古都，拥有五千余年的建城史，因商人、商业、商品发源于商丘，商朝建都于商丘，商丘被誉为“三商之源、华商之都”，古称亳、宋国、梁国、梁园、睢阳、宋城、宋州、应天府、南京、归德府等。商丘东临大海、西扼中原、北接齐鲁、南襟江淮，陇海与京九铁路、商杭与徐兰高铁、连霍与济广高速、105与310国道等在商丘市区交汇，区位优越、交通便捷，为中国重要的综合交通枢纽和商贸物流中心、亚欧大陆桥中国段重要的中心城市，中原经济区东部经济、交通和工商业中心。　截至2011年7月1日，商丘市辖4区1市6县，下辖18个街道办事处、92个镇、81个乡，总面积10704平方公里、总人口736万人，商丘市中心区建成区面积100平方公里、中心区人口105万人。 从商丘历年GDP看出GDP年均增长11%以上，2009年突破1000亿元，保持平稳增长。随着城市框架进一步建设，预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。 2、社会收入与消费情况 根据商丘历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。 3、城市规划 道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场 老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态 神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好 经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足 城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。 总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东进西移” 三、城市发展特点 根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前新乡的城市发展特点有以下几点： 三大产业协调快速发展，拉动城市经济快速增长，为城市项目开发提供经济保障。 城市居民消费能力逐步提升，同时工业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。 城市规划发展主体方向为城市东、南、西此三板块高速发展，相应软硬件设施逐步完善，在城市板块竞争中占据最佳优势。 未来城市框架及人口的扩张，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入力争翻一番。为房地产市场发展提供良好市场需求。 第二部分 商丘房地产市场概况 一、房地产宏观市场情况 1、固定资产与房地产投资 从历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持快速增长， 10年受宏观影响固定投资增速有所下滑。伴随着城市及人口进一步扩展，预计未来商丘房地产开发投资将会进入一个稳步发展时期，但后续市场行情还有待观察。 2、土地市场情况 根据对2007年至2011年的用地情况可以看到，目前商丘土地市场有以下特点： 土地成交较为透明，能做到招拍挂； 土地市场成交2010到峰值，2008年经济危机后呈现快速上涨的发展空间； 2010年交呈下滑趋势，土地成交更是达到近5年的最低点，只有1062亩 3、房地产市场供给与需求情况 2005年之前房地产市场相对比较低迷，在进入2006年以后，商品房销售有了突飞猛进的增长，其中2006和2007年增幅达到了100%以上，尤其是进入2009年以后，随着全国房地产市场的复苏和发展的带动，增幅达到了212%，销售量也实现了井喷式的爆发，达到了333万平方米。商丘房地产市场一片火热，市场前景非常可观。 二、房地产市场项目分析 1、全市在售楼盘基本情况 城西区域 项目名称 总建筑面积 （万㎡） 主力户型 客户主群体 目前均价 备注 华联商贸国际 15 40-60㎡ 公寓 65-75㎡一房一厅80-90㎡两房 本地投资客，看好地段价值，看好沃尔玛 底商18000 住房暂未发售 项目开盘当天共推出197套商铺，当天出售137套，开发商停止出售 金地绿洲 7 84㎡两房 89-134㎡三房 周边人群 老师政府人员 小高层2000 多层1700 五月份开的最后一期盘，五栋高层，现一次性98折按揭99折 景苑 8 98㎡两房 118-138㎡三房 工薪阶层首次置业， 待定 一期开盘总共有七栋，五栋8层多层，两栋1