深圳城市更新情况调研报告.docVIP

关于深圳城市更新情况调研报告 中煤南方能源有限公司 王有华 一、深圳城市更新概况 深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的深圳城市进入为主的发展阶段50%的红线。预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。 2．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市深圳过去多单纯的工业用地或厂房，产业转型和升级已不金融、高科技、服务业新兴产业的发展产业聚集截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%2004年，深圳市颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009年陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规范市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，大缩减了旧改的时间要求2012年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。 （三）城市更新进展情况 截止2013年底，全市已列入计划项目407个，总用地面积35平方公里用地面积约20平方公里旧改难2010年最先试点的木头南苑新村8个老旧住宅小区至今无一成功推动2013年3月老旧小区旧改造成诸多利益纠纷，政府除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。 蔡屋围岗厦、大冲提高旧改的门槛非法抢建，布吉三联村占地100平米爬山建到3000多平米，要经过40多个部门，约盖200个章操作过程寻租点多容易滋生腐败项目不实行招拍挂，开发商的政商关系，官商勾结。负责前期征地拆迁城市更新开发商主导并发症”。补偿标准完全市场化开发商支付了过高的补偿成本，必然提高容积率，间接提高整个城市地方密度拆迁完全市场化开发商通常会违章建筑进行适当补偿可能拆不动，而导致新的问题。前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策优惠等因素，毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的开发1月5日，委巡视组，点名批评深圳房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。涉及“暗箱操作”利益输送2011年深圳土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应拐点2012年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%2013年及2014年存量用地比例均在60%以上深圳此轮地产风暴政府可能调整旧改流程模式政府主导拆迁按周边楼价赔偿拆迁户，解决动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发政府可将成片的旧改项目进行拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。2014年深圳旧改的转折年持续、秩序、质量的预计今后每年供应土地量稳定在2平方公里左右，每年供应建筑面积保持在700万平方米左右，立项速度。拆除重建面临时间人力物力成本高昂今后原权利人加大综合整治力度，减少拆除重建规模完善配套产业升级 （四）开发模式趋向精细化 佳兆业事件，可能成为深圳旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。随着利润空间的降低，以及不确定性和风险土地市场格局收缩住宅供地提高产业土地供应推动产业升级 项目名称 面积（m2） 开发商 状态 预期业态 备注 蔡屋围旧改 36.8万 京基集团 规划中 商业、住宅 　 黄贝岭旧改 40万 深业集团 建设中 商业、办公 　 鹿丹村改造 4.71万 中海地产 启动 住宅、商业 　 木头龙旧改 7.7万 益田集团 停滞 住宅、商业 　 银湖三九片区更新 12.7万 华润集团 建设中 住宅、商业 　 大冲村 280万 华润集团 售卖中 住宅、商业 建筑面积 岗厦村旧改 20.5万 金地集团 建设中 商业、居住 建筑面积 坂田城市广场 180万 佳兆业集团 封盘 商业、住宅 建筑面积 (一)蔡屋围金融中心项目 1．项目介绍 该项目位于深圳市罗湖区蔡屋围金融中心区，由京基100大厦及7栋回迁构成总投资近50亿元 1．项目介绍 该项目位于深圳中心区东南侧，紧临深南大道，占地面积约22平方米，总建筑面积达到140万平方米是深圳市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目。 2006年7月，福田区政府与岗厦股份公司、金地大百汇房地产开发公司签