2015211关于深圳市工改工项目补地价工业楼宇转让增值收益政策调研(自编).docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 3关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策的调研工改工概念所谓工改工项目，即旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目。工改工项目地价计收政策依据文件和文件关于工改工项目补地价主要政策深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的通知（深府办 〔2014〕8号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。（2）对于适用《深圳市城市更新改造办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。（3）城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。（4）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心（法定机构）和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。2、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。（3）城市更新项目改造后形成的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。3、《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号）深圳市人民政府关于印发《深圳市城市更新办法实施细则》的通知（深府〔2012〕1号）深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知(深规土【2014】428号）6、深圳市工业楼宇转让管理办法实施细则（二）城市更新项目形成的工改工项目的补缴地价标准根据以上文件政策整理成以下方法补缴地价： 原有建筑面积地价：免地价= 1 \* GB3①销售：（法定机构评估价+市场机构评估价） 配套部份 ×50%×85%工改工地价 （≤30%） 商业配套：按公告基准地价计收= 2 \* GB3②持有： 其他配套：原建筑面积的免征地价，增加建筑面积地价 增加建筑面积的按照公告基准地价的50%补缴= 1 \* GB3①分割转让：（工业用地基准地价+办公用地产业用房 基准地价）×50%（≥70%） = 2 \* GB3②整体转让：按照工业用地基准地价补缴= 3 \* GB3③持有：按照工业基准地价的50%补缴对于非城市更新的工业项目补地价标准，按照深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）第八条执行。二、工业楼宇转让政策（一）依据文件1、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）2、深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知(深规土【2014】428号）3、深圳市工业楼宇转让管理办法实施细则（二）城市更新项目形成的工改工项目的工业楼宇转让主要政策工业楼宇转让销售：只能现售，拿到房地产证后才能出售。但城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售。城市更新项目形成的工业楼宇可以分割转让，租售比例不再受50%：