针对我国住宅领域所出现的投资与投机需求过于旺盛,如果在.docVIP

针对我国住宅领域所出现的投资与投机需求过于旺盛，如果在商品住宅的持有环节开征房地产税，将会使一部分自住需求转而寻求在租赁市场满足居住需求。从而会改变投资需求对未来的房价预期，并可适度缓和并改善房地产市场的供求关系。 除此之外，还可给地方政府带来新的长期而稳定的税源，使地方政府的财权与事权更加匹配，从而降低对卖地收入的依赖，减少对地方政府将经营城市异化为经营土地的激励。因而也可一定程度上遏制地方政府片面追求土地增值收益的短期行为。我们认为针对住宅的持有环节开征房地产税将是大势所趋。 我们发现房地产保有税负比重的高低与房地产泡沫及房地产周期的波动关系不大。如物业税负比重较高的韩国、美国、日本均出现过房地产泡沫，而税负相对较轻的德国对房地产泡沫的控制一直较好。 考虑到目前所实行的超级严厉的按揭政策具有临时调控房地产市场的短期性，如果信贷政策放松，势必引发房价的报复性反弹。我们认为在今年年底，结束超级严厉的按揭贷款政策，取而代之推出可长期抑制炒楼倾向的房地产税，将是理性的政策选择。房产税的开征如实行差别化征收，即对豪宅征收，或对第三套房征收或按一定人均面积以上的房屋征收，将更符合打击囤楼，鼓励自住需求的政策意图。预期上海版的房产税出台后对于囤房的投机炒作行为将起到抑制作用，但整体来说对行业的冲击将较小。 从他国经验看，持有环节房地产税的开征可对房地产的短期交易带来影响，但并不能对房地产的周期产生长远影响。不必对房地产税的开征过度焦虑，相反，我们认为对住宅持有环节征收房地产税可促进购房需求更加理性的释放，利于房地产行业长期健康发展。 目录 结论： 4 住宅持有环节开征房地产税将是大势所趋 4 住宅持有环节开征房地产税可改善房地产市场的供求关系 4 可降低对土地财政的依赖，扭转地方政府行为短期化的倾向 6 利于理顺房地产税收体系 10 房地产持有环节征税并不能显著改变房地产周期 10 日本——加税与减税对房地产周期的影响不大 11 韩国——组合税收政策对抑制土地投机有效 11 持有环节房地产税的合理开征时机及影响分析 13 房产税先行，物业税短难出台 13 房产税可作为物业税的短期替代品 13 我国房产税开征的影响测算 14 他国房地产保有税借鉴 15 以征收动机来划分，各国不动产税基本可分为三类 15 按评估方式的不同也可将不动产税分为三类 16 税率的确定 16 美国 17 日本 19 香港 20 韩国 21 图表目录 图1 美国：房价的上涨会带来销量的上升 4 图2 中国：房价的上涨与销量的变动高度一致 5 图3 房价的正反馈机制 5 图4 94年分税制改革后，中央与地方财政收入占比逆转 7 图5 94年分税制改革后，地方财政财权事权不对等日益突出 7 图6 地方依赖预算外收入以弥补财力不足 7 图7 土地出让收入成为地方第二财政 8 图8 个别城市对土地出让收入极度依赖 8 图9 我国地方财政收入各类税种占比（2008年） 9 图10 OECD国家房地产保有税占地方政府税收收入比 9 图11 主要国家房地产保有税占GDP比重（2007年） 10 图12 日本税制改革对地价的影响 11 图13 组合税收改革对韩国土地价格影响较大 12 图14 韩国公寓价格指数受组合税收改革的影响不大 12 图15 美国地方政府财政收入来源（2007年） 17 图16 美国2005年各州财产税税率 18 图17 保有环节税是日本地方税收的主要来源 19 图18 香港政府房地产相关收入占比 20 表1 部分城市居民拥有两套以上住房情况调查 6 表2 房地产各环节涉及税种 10 表3 物业税历程回顾 13 表4 房产税历程回顾 14 表5 两种方案下的房产税税额 15 表6 三类代表性不动产税 16 表7 主要国家物业税税率税基情况 17 表8 美国主要年份财产税占比 18 表9 香港物业税历年标准税率 21 表10 土地综合税税率 21 表11 综合房地产税 22 表12 各国房地产保有税概览 22 结论： 基于在住宅的持有环节开征房地产税可改变投资者对房价的未来预期，改善房地产市场的供求关系；还有助于降低地方政府对土地财政的依赖，一定程度上遏制地方政府行为短期化；我们认为针对住宅的持有环节开征房地产税将是大势所趋。 考虑到目前所实行的超级严厉的按揭政策具有临时调控房地产市场的短期性，而如果信贷政策放松，势必引发房价的报复性反弹。我们认为在今年年底，结束超级严厉的按揭贷款政策，取而代之推出可长期抑制炒楼倾向的房地产税，将是理性的政策选择。 从他国经验看，持有环节的房地产税开征可对房地产的短期交易带来影响，但并不能对房地产的周期产生长远影响。不必对房地产税的开征过度焦虑，相反，我们认为对住