曲江优盘项目方案.ppt

项目市场价值分析 曲江房地产市场发展趋势 趋势2：产品供应开始向中小户型发展。 曲江房地产规模化开发起源于2002年前后，在经历过近六年的迅猛发展之后，目前区域内的产品供应开始向中小户型转变，一方面是响应政府“国六条”政策，另一方面显示出区域内以别墅为代表的豪宅市场渐趋饱和，在存量市场未大量消化前，豪宅产品市场竞争与风险陡然增大。 28P 曲江房地产市场发展趋势 趋势3：外地人士在曲江置业呈上升趋势。 根据阳光行长期对曲江区域成交客户的跟踪调查来看，外地客户群体近些年在曲江置业比例有所上升。需要指出的是，虽然数据表面变化微小，但结合近几年区域推售项目体量的增加，外地群体实际数量还是有着显著增长，这也表明区域影响力在不断扩大。 项目市场价值分析 29P 曲江行政商务职能介绍 行政办公区 外事服务区 商贸金融中心区 商务办公区 曲江行政商务区 29P CHAPTER 4 三合一模式之 客群框定 万份调研数据，细节剖析，定制最符合西安的酒店式公寓 30P 3－2－1 客群分析：客群比例 31－32P 最准确的客群定位，源自34321份市场调研表 专业机构耗时八周，针对酒店公寓，覆盖城南五大板块，34321份调研问卷得出的精细客群定位 西安漂泊一族，即将成立家庭 45％ 有过渡性特点，看重曲江生态环境、 满意房屋低总价，多一次性置业 外来旅游、商务投资客户 20% 认同曲江生态环境和升值潜力，对租金回报率非常关注 西高新、小寨、大学城的青年群体、政府官员和公务员 35% 自住过渡和投资两种置业心理同时具备 客户类型 比例 购买动机 3－2－2 客群分析：客群习性 33P 每一个客群细节，都是降低开发风险的保证 细节调研，反馈至前期规划中，保证设计出最有市场的产品 职业：年轻白领为主，小型公司青年部门经理、新领域（传媒、广告等）专业高手、新锐销售总监、创业青年、自由职业者等。 收入/发展：主要依靠薪水收入， “知本家”，对生活的品质有追求，不得过且过 年龄/成长：生于70s长于80s，90s至今在社会中成熟，功利实际，但也有理想 教育/文化：接受过高等教育，视知识为资本，有自我充电意识，善用英文 品位格调/娱乐消费/精神取向：向往过“上层社会”生活，对 “高格调、高品质”的消费十分关注，在乎并懂得包装自己，内心需要个性化族群的归属感 生存压力/心态：多是职场上的压力，而非经济上，对人际关系疲惫，自由、特立独行 居住/买房：他们需要一种概念上满足其精神归属，而实际利益上满足价格承受、品质享受、配套高档等的方面。物超所值是他们所希望的。 3－2－2 调研样本 34P SAMPLE样本　 GS是从武汉来西安，正值青春年华的花样男儿，现为西高新某国企的骨干。大学毕业后，不喜欢一次性到位置业，希望有个过渡性的小户型，服务和配套为关键因素。。 GS是很重视生活品质的人，在校时他固定买《时尚健康》(商业书店考虑），买NIKE，买Adidas护肤品，去健身房锻炼（商业健身房考虑），工作后他定期买《时尚先生》，买五百元的衬衫，用Channel香水，阅读《温情煮意》……，这些不仅帮助他从时尚男孩转变为品质男人，也让他保持了一直以来在朋友中时尚意见领袖的形象，因为GS不仅具有发现和接受新事物的能力，还能甄别出哪些是真正有价值的，“120帜的衬衫价格当然更贵，衬衫本来是穿着不舒服的，但是这设计就能让你穿着很舒服，就非常值得了（简约装修风格考虑）。” CHAPTER 5 三合一模式之 预制方案 《地块、规划、营销》三合一转让，即刻收购，即刻启动，降低开发周期成本 35-36P 预制方案－规划方案 37－38P 43-108平米 曲江首座酒店式小户型公寓 根据缜密调研，定案32层单栋中空式摩天楼，以曲江核心 | 醇氧居住 | 酒店公寓 | 纯青年社区为定位。 两层底商商业及配套，和上部楼层的酒店公寓为结合，形成曲江板块稀有的服务公寓产品。中空围合内庭院的内规划，提供青年客群活泼、互动的交流空间。 采用围合内庭院塑造景观中庭，配合三个空中花园，确保良好的采光、通风及生活环境。底商设置会所、酒吧、健身房及便利店等生活配套满足高质便捷的生活需求。43-66平米的主力小户型公寓，配合32层的摩天高度，必将成为深受青年群体欢迎的非传统活力社区。 预制方案－规划1 38－39P 独特连廊设计 中空围合内庭院的内规划，形成独特连廊设计，提供青年客群活泼、互动的交流空间。 采用围合内庭院塑造景观中庭，由于连廊的设置，可以使建筑外观上更具特色，并能营造出一种更加和谐的建筑氛围. 更能确保良好的采光、通风及生活环境。必将成为