欧尚花园下半推广计划策划部(定稿).doc

PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 10 欧尚花园2013年二期推广计划 面临的环境 2013年烟台房地产市场竞争激烈。经过上半年的激烈角逐，福山和开发区的房地产市场格局发生了巨大的变化，开发区万科、通用、越秀、沪丰（香逸中央开发商）等知名房企纷纷加推新品，掀起新一轮推售热潮；福山区下半年旧村改造项目上市，较低的价位必定会给市场带来不小的冲击。 调控政策变幻莫测，频频出招，给下半年的房产市场带来了一定的不确定性。欧尚花园作为大盘，下半年推售数量较大，当务之是把握市场机会，抓住政策空挡，迅速出击，加快销售，同时缓解公司的资金压力。 推售房源 3#楼总套数 216 可售面积 17792 平方米； 5#楼总套数 216 可售面积 18405 平方米； 2#楼总套数 216 可售面积 17792 平方米； 4#楼总套数 216 可售面积 18405 平方米； 房源统计：共计864套、销售建筑面积72394平方米。 推广节奏 营销节点 6月16日星期日3#楼5#楼正式认筹 7月20日星期六3#楼5#楼正式开盘 8月31日星期六2#楼4#楼正式认筹 9月21日星期六产品说明会 9月29日星期日2#楼4#楼正式开盘 广告传播节奏 6月15日——7月20日（蓄客期） 因为工程已接近现房阶段，优势是——准现房推广。我们可以运用最直接的传播主题与最有效的促销手段，来吸引我们主力客户，在开盘前迅速积累客户资源，蓄积足够能量形成强大动能，以便在正式开盘时一触即发瞬间引爆。 所以，我们在此阶段应该运用反常规的操盘手法——强势广告攻势进行市场突击，形成鲜明的市场形象与“占位”。 7月21日——9月29日（强销期及持续销售期） 期间快速消化剩余房源，在本年度第二次蓄客认筹时立即将一期封盘，停止销售7月份剩余尾货，制造销售火爆、房源不足的市场效应。期间应挖掘其他潜在的对欧尚花园感兴趣的潜在客户群，进行市场拓展，为新楼座加推积累有效客户。 强销期间依旧保持猛烈的广告攻势，众多有效媒体进行重新组合，结合所剩余房源进行针对性推广。 9月29日——12月31日（尾盘促销期） 开始减少广告投放量，以小型客户关系维护活动为主； 通过已购房业主维护，老带新政策，进行口碑传播，促进销售； 推广通过个别主流媒体，对项目进展及产品信息进行市场告知； 重点转为以活动带动销售； 尾盘阶段，建议采用销售促进的办法进行广告传播，以便达到快速清盘的目的。 阶段性促销措施 第一阶段6月15日——7月20日（蓄客期） ——直击要害—— 本阶段至关重要，关系到项目后期产品的续销及资金回笼，是我们的生存之战，必须一次到位、一次成功，没有退路。 随着市场推广量的逐渐加大，市场竞争将会更加激励，我们必须出奇制胜、快鱼吃慢鱼才能赢得市场先机，后知后觉者将失去生存的权利。 首期推出楼座针对首次置业的刚需客户对优惠的敏感 通过认筹优惠，楼盘认筹消息集中释放， 制造超大气场迅速积累客户，为楼盘开盘做好准备 均价4950元/平方米 ——步步紧逼—— 通过第一阶段优惠策略直击要害，赢得市场先机，接下来步步紧逼，顺势加推新楼座，利用购房者对欧尚花园的持续关注，形成持续热销。采取一定的、适当的激励措施，保持销售队伍持续的热情和高昂的斗志。 对新推产品价格做一定幅度的提升，制造升值效应，紧紧把握市场。 均价5150元/平方米 第三阶段9月22日——12月31日（尾盘促销期） ——乘胜追击—— 经过两轮漂亮的出击之后，对剩余房源进行梳理，进一步拉抬售价，住进逐渐。 根据不同产品，重新制定销售价格及促销措施， 尾盘均价5300元/平方米 第一阶段 认筹措施： 优惠一：交1万抵2万 优惠二：前100名预约登记客户享受开盘当日5000元购房优惠；101-200名预约登记客户享受开盘当日3000元购房优惠；200名之后预约登记客户享受开盘当日1000元购房优惠。 优惠三：所有预约登记客户均可获得一份精美礼品（50元以内）。 优惠四：购房客户均可参加连环抽奖（奖项待定），获赠品牌家用电器等。 优惠五：老带新政策。成交即可奖励老业主一年物管费，新客户可优惠总 房款的1%。 特别说明1：上述5类优惠不相冲突，在享受各种条件下的各项优惠的同时，如果符合其它各类优惠政策条件，可叠加享受。 特别说明2：如有企事业团购客户购买本项目，可以单独制定优惠方案及措施。 六、媒体组合 6 月16日——7月20日 媒体名称 版面规格 发布时间 主题及内容 价格预估 案场包装 各类看板 6月19日 LOGO+认购+产品 10000