同策上海江湾翰林阶段总结资料.ppt

产品类型 数量 800万以上 大平层 3 叠加 2 特殊户型 0 合计 5 叠加、大平层客户总价预算基本在800万以上 数据回顾 前期 叠加及大平层预算区间 预算 数量 550 3 550-600 23 600-650 46 650-700 9 700-750 22 750-800 31 800-1000 9 合计 143 本案主力客群 55％ 38％ 7％ 本案主力客群为550万至800万总价预算，其中550万至700万预算客户占比55% 数据回顾 前期 各阶段预算客户分析 小户型客群 大户型客群 叠加平层 攀爬递减过程 质量 数量 本案客群：小多大少、低多高少 客群预算：总价受限、关注单价 客群预算 550-700万 客群预算 700-800万 数据回顾 前期 客户属性分析 房源盘点 157 170-175 195 210 大平层 叠加 特殊 合计 1号楼 - - 20 20 2 - 4 46 2号楼 - - 10 10 1 - 2 23 3号楼 - - - - - 8 - 8 5号楼 - - - - - 8 - 8 6号楼 - 46 - - 2 - 2 50 6号楼叠加 - - - - - 8 - 8 7号楼 - 22 - - 1 - 4 27 7号楼叠加 - - - - - 14 - 14 8号楼 - - 20 20 2 - 0 42 9号楼 8 - - - 2 - 4 14 合计 8 68 50 50 10 38 16 240 数据回顾 前期 一房一人 一房二人（可调济） 一房多人（大量外溢） 落为情况分布 一房一人 一房二人（可调济） 一房多人（大量外溢） 落为情况分布 1号楼房型 数量 房源数量 195 6 20 210 5 20 特殊房型 0 4 大平层 0 2 合计 11 46 2号楼房型 数量 房源数量 195 1 10 210 5 10 特殊房型 0 2 大平层 1 1 合计 7 23 落位数据分析 1、2号楼大户型房源，需求平稳 该栋楼本次开盘不推 一房一人 一房二人（可调济） 一房多人（大量外溢） 落为情况分布 一房一人 一房二人（可调济） 一房多人（大量外溢） 落为情况分布 6号楼房型 数量 房源数量 170 10 20 175 6 24 特殊户型 0 4 大平层 0 2 合计 16 50 7号楼房型 数量 房源数量 170 40 20 特殊户型 0 6 大平层 1 1 合计 41 27 落位数据分析 170面积段客户溢出20组 该栋楼本次开盘不推 一房一人 一房二人（可调济） 一房多人（大量外溢） 落为情况分布 一房一人 一房二人（可调济） 一房多人（大量外溢） 落为情况分布 8号楼房型 数量 房源数量 195 22 20 210 21 20 大平层 0 2 合计 43 42 9号楼房型 数量 房源数量 157 20 4 163 1 4 大平层 2 2 特殊房型 0 4 合计 23 14 落位数据分析 157面积段客户溢出2组需引 导至6号楼同类产品 少量溢出，可调济至1号楼 一房一人 一房二人（可调济） 一房多人（大量外溢） 落为情况分布 楼号 数量 房源数量 3号楼叠加 2 8 5号楼叠加 0 8 6号楼叠加 0 8 7号楼叠加 0 14 合计 2 38 落位数据分析 叠加总量稀少，后期可持续续销 高解筹＝高去化量 解筹率 41组外溢客户 外溢客＝低解筹 外溢客基数大降低解筹率 去化策略 我们要面对 户型：大多小少 客群：小多大少 开盘前：小户型客群拔高预算引导大户型 开盘中：利用现场成交氛围快速杀定大户型客群 在大小户型价差较小背景下，拔高现有小户型客户预算，以高区享受换取低区居住功能， 快速喊控，大量客户挤压，造就现场现场销售火爆气氛，快速杀定客户 开盘去化房源分析 房型 开盘销售套数 已售面积 已售总价 157 7 1125.58170 22 3749.4 150047135 196 29 5698.67 222351816 215 38 8093.98 319134231 叠加 1 344.37大平层 3 750.17特殊房型 1 227.53 8532375 合计 101 19989.7 792284082 开盘当日共去化101套，去化率为55.5% 开盘当日大户型去化67套，占总去化比66.3% 房型 认筹落位量 开盘去化量 解筹率 大户型 157 62 24 客户外溢 170 小户型 195 57 56 98% 210 叠加 2 0 0% 大平层 3 2 67% 特殊户型 1 1 100% 各房型去化解筹率（同策） 大户型高解筹 外溢客户38组 大户型的高解筹率，决定开盘当日大卖 同策10月12日意向领号数量 125组