房屋登记实务--周学富.pptVIP

考 核 说 明 登记的原则 权利主体一致原则 权利主体一致原则 权利主体一致原则 权利主体一致原则 公示、公信原则 公示公信原则 依申请登记原则 物权法定原则 属地管理原则 申 请 申 请 申 请 申 请 申 请 申 请 申 请 受 理 受 理 受 理 审 核 记载于登记薄 记载于登记薄 初始登记 初始登记 初始登记 转移登记 转移登记 转移登记 转移登记 变更登记 不得抵押的不动产 练习题 练习题 一般抵押权 最高额抵押权 在建工程抵押 在建工程抵押 在建工程抵押 在建工程抵押 在建工程抵押 在建工程抵押 在建工程抵押 在建工程抵押 在建工程抵押 在建工程抵押 在建工程抵押 预告登记 预告登记 其他登记 更正登记 更正登记 异议登记 异议登记 异议登记 撤销登记 协助执行行相关规定 协助执行相关规定 协助执行相关规定 协助执行相关规定 协助执行相关规定 协助执行相关规定 协助执行相关规定 协助执行相关规定 练习题 练习题 练习题 练习题 练习题 练习题 练习题 案例：李某租住张某房屋期间，因在房内找到张某房产证，遂伪造张某身份证、户口本等证件，并找人冒充张某到场签字，将房屋卖与自己并向房管局申请房屋转移登记，市房管局在审核中认为合同约定购房价格明显低于市场价格，遂要求对房屋进行评估，李某委托某评估公司评估后，房管局核准登记，并向李某颁发房屋所有权证。随后，李某又与王某签订房产买卖合同，将该房卖与王某，王某支付了购房款，并约定一周后办理转移登记，在此期间李某又向市工行贷款，并以该房作为抵押物办理了抵押登记，张某得知上述情况后，向市房管局申请更正登记，因李某不同意更正，市房管局未予办理，张某遂申请异议登记，同时，因其他债务纠纷，当地法院对该房产予以查封，请结合以上情况回答以下问题： 练习题 练习题 练习题 练习题 练习题 法律责任 练习题 练习题 练习题 廊坊数字房产信息 （1）查封*出示提交“两书两证”、查封文书送达生效*原则：a、不实体审查的原则（可提出审查建议）b、不扩大范围、不违法采取措施的原则c、不收费原则*期限：2年、续封1年，再续封需高院批准，每次不超过1年*未登记房产查封、处分*对生活所必需居住房屋可以查封，不得拍卖（保障最低 生活标准可以执行） 2 3 2、查封类型查封、续查封、预查封、轮候查封 廊坊数字房产信息 4 登记机构的义务： 1）不实体审查，可提建议，但不应停止执行 2）对法院提取的材料盖章；无果的，书面告知。 3）按法院确认的权利人办理相应登记。 5 法院的义务： 查封、预查封前，查询房屋权属，出示双证，出具协执书。 廊坊数字房产信息 6 续查封*每次期限不超过1年*需重新制作法律文书并送达 7 预查封三种房屋，虽未进行所有权登记，法院可预查封： ①作为被执行人的开发企业，已办理预售许可，但尚未出售的房屋； ②被执行人购买的已由开发企业已办理初始登记的房屋； ③被执行人办理了预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋。 *期限参照查封期限*转为正式查封：预查封期间，房屋产权登记在被执行人名下，查封期限自预查封之日计算 廊坊数字房产信息 8 送达方式：直接、委托、转交、留置、邮寄、公告 1）被执行人因继承、判决、强制执行取得物权，先过户再查封 2）尚未核准登记的，可查封；已核准登记的，不得查封4）法院对可分割处分的房屋分割查封，明确具体部位。 3）已设定抵押的房产可查封，查封不影响抵押权的效力。 4）法院执行土地使用权，不得改变原土地用途和出让年限。 廊坊数字房产信息 9 查封期限（含预查封，效力等同于正式查封） 1）不得超过二年，期满可续一年； 2）期满可续封，应重新制作文书； 3）期满未续查封的，查封效力消灭。 预查封期间，房、地登记在被执行人名下的，预查封自动转 正，查封期限从预查封之日起计算。 廊坊数字房产信息 10 轮候查封（两个以上法院对同一房屋、土地查封的） 1）先送达的办查封，后送达的办轮候，并书面告知； 2）轮候查封顺序：以法院送达协执书的时间先后排列； 3）查封法院解除的，排列在先的自动转为查封。 查封法院处理房产的，排列在后的轮候查封失效； 查封法院部分处理房产的，对剩余部分，排列在后的轮 候查封自动转为查封。 廊坊数字房产信息 11 优先购买权，承租人和共有人谁更优先？ 租赁权是债权，共有权是物权，物权与债权同时并存时，物权的效力优先于债权。但，在租赁期间，房屋因买卖、赠与、继承等引起所有权变动， 租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。 未成年人的继承权放弃问题 高法意见：代理人代为接受财产可以，代为处分财产必须是为了被代理人的利益，否则无效。 租赁土地上的房屋登记问题 租赁土地