2016年房地产估价师《房地产基本制度与政策》高频考点.docx

2016年房地产估价师《房地产基本制度与政策》高频考点 第一章　房地产业 第二节　城镇住房制度 1.我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。住房改革的目标：商品化、市场化、社会化。（P4） 2.我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。（P7） 3.廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。（P7） 4.由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。（P7） 5.棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。（P8） 第二章　建设用地制度与政策 第一节　集体土地征收 1.土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。我国土地征收的前提是为公共利益。（P19） 2.土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。（P19） 3.征收土地的特点：（1）强制性；（2）给予经济补偿；（3）土地所有权发生转移。（P19） 4.由国务院审批的征地：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩）的；其他土地超过70公顷（1050亩）的。（P22） 5.土地补偿费的标准为：征收耕地的补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。（P22） 6.安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。（P24） 7.合理使用土地补偿费、安置补助费：土地补偿费归农村集体经济组织所有。地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。（P25） 第二节　建设用地使用权出让 1.土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权，这是对不履行合同的义务人，采取的无条件取消其土地使用权的处罚形式。（P32） 2.土地闲置的处理：超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。（P33） 第四节　闲置土地的处理 1.两类闲置土地：超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发。已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且中止开发建设连续满1年。（P37） 2.其它原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理： （1）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。 （2）未动工开发满两年的，由市、县国土部门报经有批准权的政府批准后，下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。（P38） 3.对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：