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昆明市新南亚风情园运营情况的市场调查 对城市综合体发展的一些看法 小组成员 陈星硕 朱瑞勋 杨嘉南 李昌福 张敬德 黎明 何祥 江南 调查目的 通过此项目了解城市综合体 从政策、竞争对手、区位环境等因素解析城市综合体发展中存在的一些问题 得出一些解决上述问题的看法和建议 什么是城市综合体 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 什么是城市综合体 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场，180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等；再者就如我们的新南亚风情园民族风情建筑物 政策对新南亚风情园运营的影响 根据中共中央国务院关于党政机关厉行节约制止奢侈浪费行为的若干规定，以及八项规定的号召，党政机关召开会议和公务接待要严格执行住宿接待标准，不准超标准接待。各地区、各部门制定的接待标准应当公开。有关部门必须严格执行接待制度，加强管理和监督。不准到上级领导机关所在地宴请领导机关工作人员，不准利用各种学习、培训之机互相宴请，不准参加用公款支付的高消费娱乐活动。对违反规定的要严肃处理，情节严重的还要公开曝光。 政策对新南亚风情园运营的影响 新南风情园作为一个地标式城市综合体，其餐饮项目的规格还是比较高端的，其很大一部分的收入来自于公务接待、会议等等。 政策对新南亚风情园运营的影响 政策对新南亚风情园运营的影响 从上表当中我们可以看到自中央政策颁布之后，其营业收入明显下降，这可以从数据上直观看出政策对南亚风情园运营情况的影响。 竞争对手对新南亚风情园运营的影响 新南亚风情园位于呈贡新区，在其周围拥有世纪城，以及新亚洲体育城两大城中之城，这两大城中之城配套设施已经相当完善，集餐饮、娱乐、住宿等于一体，这将对新南亚风情园造成一定程度的冲击。 竞争对手对新南亚风情园运营的影响 昆明世纪城位于云南省昆明市官渡区广福路与昆洛路之间，总投资人民币100亿元，总占地3800亩，总建筑面积480万平方米。是一个中西合璧、气势恢弘，有国际化水准的高档社区。 其中住宿有5星级的世纪金源大酒店，软硬件设施都很不错，餐饮有车立方车市，里面各地风味应有尽有，购物拥有家乐福以及万尚百货。 竞争对手对新南亚风情园运营的影响 新亚洲体育城位于彩云北路云大附中对面，占地面积约172亩，总建面约37.5万平米，容积率2.64%，绿化率45%，总户数1995户，商业面积3.51万平米，绿化率45%。 周边配套有：大型超市,公寓式酒店,电影院,酒吧,咖啡吧,餐饮休闲中心,大型百货店区 。 竞争对手对新南亚风情园运营的影响 由于这两大城中城的存在，将导致新南亚风情园的消费群体数量大减 我们调查得知新南亚豪生大酒店标间570元/晚，而世纪金源酒店标间则只需498元/晚，从性价比的角度来看不得不说是世纪金源更胜一筹。这都可能导致新南亚风情园的运营效果不好。 区位因素对新南亚风情园运营的影响 新南亚风情园距离昆明市区约30公里，可到达的公交车为212路、170路、207路，并不是很多。 打车的话大约需要76元。 从此我们可以看出由于其区位较远，造成了它的交通不便。 区位因素对新南亚风情园运营的影响 我们再看昆明世纪城，其距昆明市区约15公里，可乘坐161路、185路、c85路、909路、12路、213路、103路等公交以及地铁一号线到达。 打车的话也只需32元。 综合其性价比来看，选择世纪金源大酒店要比到新南亚风情园划算。 由于新南亚风情园相对偏远的区位，将导致其运营情况受到很大影响。 存在的问题 通过我们前面几个因素的调查分析我们不难看出，一个城市综合体发展的好坏，与其与政策的一致性、市场准备的充分性以及选址的正确性是密不可分的。 就如我们调查项目新南亚风情园一样，由于其未充分综合考虑政策以及市场竞争因素，加之其选址又较偏远，所以导致了它的运营情况不是很理想。 对城市综合体发展的一些看法和建议 牢牢把握政策大关，因为只有好的政策做支持，一个项目才能取得成功，这是前提。 在项目立项之前，充分做好各项市场调研工作，包括竞争对手，市场饱和度，消费情况等等，只有做到知己知彼，方能够运筹帷幄。 综合以上两条，一定要去现场看一看，确认这个地方是不是适合做综合体开发，由此引申出了一点就是，城市综合体一定要和当地经