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2014《房估理论方法》真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。 A.该房屋占用范围内的建设用地使用权价值的补偿 B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿 C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿 D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿 答案：B 解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估如因征收征用房地产造成的家具、家电、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。P17 2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。 A.估价依据应该根据估价对象和估价结果来选取 B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求 C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查 D.估价报告中的估价师声明和估价假设的都是一种估价依据 答案：B 解析：本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。P33 3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。 A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估价委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果和估价对象在市场上的成交价格应一致 答案：D 解析：本题考查的是骨架结果。还需要说明的是，虽然要求估价结果是合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结构又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。P35 4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系。相邻关系的产生是因房地产具有（）。 A.易受限制 B.独一无二 C.相互影响 D.不可移动 答案：C 解析：本题考查的是房地产的特性。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”参见教材P64. 5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通天剑描述的是（）。 A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元 B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路 C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过 D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个 答案：B 解析：本题考查的是房地产区位状况描述。选项ACD分别属于交通条件描述中的交通收费情况、出入可利用的交通工具和停车方便程度。P80 6.利用效益法或假设开发评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。 A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率 答案：C 解析：本题考查的是投资价值，如折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。P99 7.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。 A.39.36 B.45.00 C.131.22 D.170.58 答案：A 解析：本题考查的是承租人权益价值。承租人权益价值=（65-50）÷7%×[1-1÷（1+7%）3]=39.36万元。P245 8.某房地产的土地面积为3000㎡，容积率为3.市场上类似房地产的市场价格为4200元/㎡，成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。该房地产的总价为（）万元。 A.2340 B.3780 C.4140 D.5220 答案：C 解析：本题考查的是楼面地价的计算。房地产总价=（4800÷3+3000）×3000×3=4140万元。P112 9.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。 A.控制土地供应量 B.增加城镇居民可支配收入 C.增加房地产保有环节税收 D.提高城市化水平 答案：C 解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。增加房地产保有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少需求、减少囤积、增加供给，进而导致房地产价格下降