信阳琵琶园项目提案.ppt

美观、大方、新颖、实用、体现楼盘特色。 晴雨伞 拼图（楼盘效果图、园林效果图、客户联谊活动实景照片等） 风衣或T恤 畅销书 公关活动或抽奖的奖品可考虑：手提电脑、相机、MP4机、旅行用品（如旅行背囊、旅行帐篷、瑞士军刀等）、运动用品（如网球拍、羽毛球拍等）、酒吧（西餐厅、咖啡馆等餐饮娱乐场所）消费券或优惠券等。 公关礼品 宣传包装策略 建议： 打破目前在售楼盘围墙普遍采用的油漆或单一喷绘的惯常作法，以参与式、立体造型为主，吸引客户视线。此创意围墙包装不仅具有较强的视觉冲击力，更重要的是一改围墙与大众的隔离感，以外围形象突显项目的与众不同，在项目面市初期就以新奇的效果使人驻足，引发市场话题。 包装主题： 高享品位，格调生活 围墙包装 宣传包装策略 随着主体工程进度的推进，具备悬挂条件时，即可在楼体的不同方向以系列主题的条幅或喷画形式吸引视线。 包装形式：都市立体海报 包装内容：条幅的宣传内容应配合销售进度及时调整，并根据客户定位欣赏取向悬挂不同的内容。 建筑主体包装 宣传包装策略 本项目在样板房的设计思路上要突出鲜明的个性群体特征，突出与周边楼盘的差异化。在样板房的空间布局和氛围营造中要考虑客户所关注的空间细节。 样板房包装（示例） 宣传包装策略 样板房包装 （示例） 样板房包装 （示例） 价格策略 * 启动区价格 入市表价略低于市场同类项目，保证项目一批次房源成功销售 通过较低的价格策略燃起改善居住和首次置业客户的需求，确保项目前期的现金流 价格定位 * 价格定位——既是本项目的目标，也是项目差异化价值体系的策略 项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目标为导向： 本项目的整体目标价格： 均价：3700-3800元/平米 需要说明的是，以上价格均做为项目的目标控制性价格，在实际定价的过程中，项目的价格将会依据当时的市场状况、自身产品素质、项目开发阶段等进行调整。 价格定位 * 价格策略的制定是一个动态的过程，应体现一种稳中有升的趋势。项目法律手续、 工程进度、成交量、销售季节等因素均是价格调整的参考因素。工程进度方面， 在每栋楼工程至±0、结构完工、外装修完、入住前2个月等时间点，均给予价格 的上调。在销售进度方面，完成销售的30%、50%、60%均作为调价点。调价的关 键在于控制涨幅和频率，要做到既可以刺激销售，又能够减少涨价的负面效应。 建议本项目土建出地面之前价格基本保持不动，工程形象进度改变后相应上调。 其出发点一是利于谈判，避免在谈判过程中出现涨价的情况；二是利于前期大型 客户介入；三是利于建立品牌。在封顶之后，可以根据市场反映做大幅度调 价（5%--10%）。以刺激市场。当然这还需要根据市场反馈才能最终决定。 价格策略 价格控制原则 房地产营销最实质的内容就是价格控制，价格控制策略作为一项重要营销手段，在楼盘的整个销售进程，特别是在开盘时期具有重要的作用。 价格控制基本原则： 逐步渐近提高和留有升值空间 价格策略 价格控制上要严格避免三种情况 1、避免价格下调：房价在楼盘开盘以后，基本原则为只升不跌，一旦楼盘明显下调、不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，更使准客户采取观望态度，影响销售速度，进而会使楼盘市场信誉度下降而影响楼盘销售。 2、避免价格做空。不能为了人为地制造人气，在即使市场实际接受力较差的情况下，依旧提高市场销售价，而在实际销售中，又随意地给客户还价、打折，出现价格做空现象。 3、避免缺少价格升值空间。销售过程中一旦发现楼盘市场出现业绩，便误认为上市价格太低，过快或过大地上调房价，致使市场应预留的空间失去，尽管从外表形式上看非常荣耀，但往往会因此失去市场。 价格策略 价格控制实施 低开高走：为迅速占有市场份额，形成市场热点，建议本物业低价入市，逐步提高价格，树立升值物业形象。 要切实做到低开高走，两个难点在于： 一是调价频率； 二是调价幅度。必须做到调幅要“小”、调频要“频”。 价格策略 价格控制实施 各阶段定价措施 内部认购：价格较低，才能吸引客户。真正做到高尚的物业、平实的价格。 现楼销售：价格逐渐升高，因为物业的整体形象展现会对客户有较强的吸引力。 尾盘销售：为了加快销售速度，尽量保持价格，避免价格调整的太高。 价格策略 营销目标 全市关注 全市关注，才能最大限度地提升开发商品牌，树立项目形象，确立本案名盘和特色盘的地位。 目标针对 通过广告和各种直销活动，主动出击，分析目标客户的特征和偏好，吃透心理，锁定客户。 去化迅速 利益吸引，口碑激发，公关造势，波动攻击，迅速实现销售房源去化。 全市关注 / 目标针对 / 去化迅速 营销