2012年8月海口华凯江海庭住宅部分营销推广策略方案教案分析.ppt

推出以上楼宇，是要在强销后保持一个比较稳定的销售进度，这一时期可能正是荣域、国瑞花园、海南之心的已经进入了尾盘销售期，其推出的单位的不会太好，用我们中等品质的产品去与之竞争，在竞争中才可能获得胜利。 力求在最短的时间内消化所有的剩余单位，在这一时期，乘着交房的时机，可以采用活动或促销的形式吸引顾客，也可以采用小幅度降价的方式打市场。 D、在尾盘销售期，推出所有的剩余单位 附件：商铺营销的初步思路 商铺和住宅分开推广 商铺市场功能定位为社区配套和本区域商业消费中心 商铺业态依据海甸岛临近商铺互补业态专项销售 依据销售形式初步考虑带租约销售 （1）和其他优质项目相比本项目的开发时间和入市时间较晚，其他项目前期在社区规模和占领市场先机等方面具有优势，如荣域、国瑞花园，本项目处于劣势。 （2）项目远离城市繁华区，当前直入项目的公共交通较为缺乏，周边许多配套设施正处于规划中，交通不是很便利。 （3）项目周边有医院，有学校，有绿地，有公园，但是缺乏一个商业中心，商业配套设施很少，也不健全，市民出行购物不是很方便，本项目商业街虽然拥有2万平米的体量，但是如果要经营起来，还需时日。 （4）项目临海，属于二线海景，但是不是最好的海，可以看，但是游玩的价值不大，宜居但不宜度假。其次，海口市的风向，夏天是东南风，冬天是东北风，东南风我们是需要的，东北风正好在冬天，潮湿，对居住环境有一定影响。 （5）项目户型设计仅有105平米的两房和138平米的三房，户型设计单一，户型面积大，相对于海甸岛现在热销的主流户型80-120平米，总价高，赠送率少 ，社区无会所规划，档次无法得到体现，从周边一些户型大、设计单一的项目销售情况来看，只能通过降低价格来销售，如滨江海岸、皇冠世纪豪门项目，相对户型偏小的单价反而能卖高价，如荣域项目。 （1）项目周边区域的中高档次物业的开发已有一定规模，且各项目通过变相降价后，销售情况尚可，而周边所剩开发用地甚少，对于本项目上市销售是有利机会。而整个海甸区的住宅市场，由于环岛路的连通，海甸岛道路桥梁的建设完善，整体价值将提升，也有利于项目房产价位的提高和销售速度的加快。 （2）海景路板块未来2年内已经没有这么大的地块推出新的项目，项目在规模上占有优势。 （1）各大投资集团、机构及房地产开发商加大对海口房地产用地的抢滩，房地产的开发规模，行业的剧烈竞争，市场销售难度不断加大，国家加大对房地产的宏观调控，从银行信贷到税收，从供应到销售，客户办证、转让等全过程进行监管和监控，对整个房地产市场和行业有较大影响，对岛内外的居住者和投资者的购房积极性，都有一定影响。 （2）海口今年推出的房产楼盘较多，特别海口西海岸的楼盘与本项目的客户重叠，房地产市场竞争激烈，企业品牌实力、项目规划设计、品质、品牌及营销力度都将影响到项目的开发与销售。 海南之心 项目分析总结 从总体分析中可以看出本项目相对于周边其他项目优势尚可。随着区域环境的改善，项目发展之势项目的推广力度问题。项目的几个优势可以形成项目的直接卖点，项目的劣势需要通过推广及包装进行弥补。 项目核心竞争力分析 项目的核心竞争力应当表现在项目的位置、规模、服务、品牌四个方面。 位置——海甸岛海景路高端社区版块，毗邻白沙门生态公园、游艇码头，江海交汇美景等，良好的景观、生态优势，符合外地中高端购房者的需求。 规模——一方面体现在自身的占地规模和建筑面积。另外一个方面还包括项目周边社区的规模。有助于形成整体的居住环境。本项目与周边多个项目（荣域、宝安江南城、蔚蓝海语印象、国瑞花园、田德海泉湾、盛木天一方）形成了成熟居住区，是海甸岛最具规模的居住片区。 服务——本项目率先在片区项目中推出了一岛三地购房度假计划，区别于周边仅仅卖房子的房产开发理念，把度假服务理念提升上一个高度。 品牌——华凯集团在北京、海南地区开发多个中高端地产项目，形成了一定的市场品牌效果，2012年海口华凯江海庭、中国唯一悬崖别墅万宁南燕湾两大项目同时动工，公司品牌得到进一步延伸。 通过对回归自然本性（生态化）、贴心（人性化）、质朴（自然和睦关系）的价值传递，成为具有生态文化的景观型高尚住宅区。 项目的发展理念——新生活价值的传递者 赋予项目一种生命，使之成为海口楼盘中，传导一种新的生活价值文化的领导者。 我们所倡导的生活价值包含三方面的核心内容：生态性居住文化、人性化空间和服务、亲睦邻里关系。 生态型居住文化——回归自然，亲近自然是人的本性，也是全球发展趋势。在项目中引人“山”、水、绿地、阳光等自然元素，模拟自然风光。注重健康生态的景观环境，生态建筑，营造亲地、亲水、亲绿的空间，在环境设计中帮助人们释放心理压力，舒缓身心。通过自然舒适、具有生态性的环境唤起消费者的情趣、情感寄托以及