无锡人民路地下商业街项目策划报告(222页).ppt

单双通道可行性研究 A、B区功能业态互换可行性研究 轻餐 主题零售 B 作为双通道方案，我们建议净高4米，南进深13米，面宽4.2米，北商铺进深10米，面宽根据需要为4.2米的倍数。中间商铺进深7米，走道为5米。考虑到南北进深的差异，在选择业态上，也有所不同。 10M 动线 13M 轻餐 酒吧 桌球 咖啡吧 5M 4.2M 7M 咖啡吧 全家 来伊份 甜品 动漫吧 福记甜品 桌游 Dairy Queen B区双通道方案 B 福记甜品 来伊份 Dairy Queen 全家 甜品 轻餐 桌游 动漫吧 音乐吧 茶坊 轻餐 酒吧 咖啡吧 桌球 主题零售 B区双通道业态细叙述 B B区在双通道设计上，必须考虑到未来南侧将有一步行通道。在动线上，将形成三通道。如此将严重影响我项北部商铺的人气，继而会导致租金骤降。 动线 主题零售 B区以南的步行通道 ？？？？？？？？ B区双通道方案与未来南部步行街的关系 客群上看，以年轻时尚一族为主，打造成年轻人相约聚会的地点，档次为中高端。 总体定位上看，B区根据原定位，强调足够的展示空间，充分的潮流个性展示，所有新奇刺激或是玩乐的点子，都可以在这块现代活力空间里发扬光大。 业态上，B区以大型休闲、娱乐为主打，力求个性潮流、新奇刺激、吃喝玩闹于一体的商业氛围。此类业态通常对店面规格要求高。 综合以上三点，双通道相比单通道，虽商铺单位数有所增加，但由于业态需进行调整，租金面临风险。B区的业态以大型休闲娱乐为主打，突显个性、张扬，需求面积通常较大，双通道不利于整体主题的打造，将对项目定位产生影响。未来项目以南，将出现一步行通道，使整体形成三通道，这将对本案北部商铺带来巨大风险。 租金上，原单通道设计可设商铺102个单位，总面积6426㎡； 双通道设计可设商铺153个单位，总面积6854 ㎡。 B区两方案比较 B区，我司建议倾向于单通道设计方案 A区单通道 年限 面积 租金均价（天/㎡ 递增 年租金 空置率 推广费 经营费用 税收 年收益 1 5565 10 　 座机电话号码 15% 15% 8% 5.25%9 A区双通道 年限 面积 租金均价（天/㎡ 递增 年租金 空置率 推广费 经营费用 税收 年收益 1 5796 9 　 1座机电话号码 20% 15% 8% 5.25% 座机电话号码.55 　收益差额 1674074.33 B区单通道 年限 面积 租金均价（天/㎡ 递增 年租金 空置率 推广费 经营费用 税收 年收益 1 6426 7 　 1座机电话号码 15% 15% 8% 5.25% 座机电话号码.03 B区双通道 年限 面积 租金均价（天/㎡ 递增 年租金 空置率 推广费 经营费用 税收 年收益 1 5796 6.50 　 1座机电话号码 20% 15% 8% 5.25% 座机电话号码.68 　收益差额 座机电话号码.00 借鉴之前案例，双通道相比单通道，会造成空置率增高的风险。空置率的增高，易造成两通道人气一边冷一边热，继而会导致一边租金严重下滑，从而拖累整体租金均值。 A、B区单双通道收益预估 典型案例参考 案例借鉴一 右通道商家反应消费者都会选择方便、业态吸引力强的左通道走，并且有严重的从众心里和习惯引导，假设敲掉这家唯一右下角阻碍人流的店，可能会改变消费者单一动线习惯 人流动线方向 项目介绍：北新泾站地下商业街位于上海2号线北新泾站内，体量近1万平米，双通道宽各为5米，中间铺宽约8米，是条小铺林立的充满时尚青春气息的地下购物商业街 发展历程：自开业以来，人流必须经此地下商业街才能出地铁2号口，消费者口碑佳，但是存在一个问题，左通道人气要比右通道人气好很多，租金也高近50%。 主动线处理：双通道动线设计，有利有弊 物业方认为当初选择双通道是由于租金收益的考虑，但规划设计不合理导致了一边热铺一边冷铺这局面，阻碍商业街品牌价值增长 浩尚位于商业街右通道中段，店主高先生认为他的店被双通道设计所害，营业额少于预期，他的店铺人流量少，面积只有14个平米，过小。租金为7元/方/天，而左通道同位置租金高达12元/方/天，高先生觉得生存压力大，等租期满后应该会退租。他说他经营多个品牌，渴望投资其他城市地铁商铺 项目交通： 人民广场西南侧，地铁一号线 总建筑面积：49557㎡ 楼层：B2+F1 租金：约30元/平米/天 商业形态：并排型的小商店形式的结构 经营内容：时尚服饰、饰品、美甲等流行时尚用品、餐饮 项目定位：中低档时尚百货定位 主要客群：追求新奇、时尚流行的学生、年轻上班人群 项目情况： 上海首家地下“都市中心型多功能购物中心”，南北两个下沉式广场和中央旋转楼梯三个出入口。 北下沉式广场出入口位于人民大道南侧与上海香港名店街相连； 南下沉式广场出入口位于武