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车位定价报告 2012.08.15 车位解读 定价策略 定价系数 推售方式 车位信息 公寓总户数 766户 ＼ 公寓已售户数 525户 ＼ 交付户数 128户 一期已交付 入住户数 0 年底可入住 有产权车位 429 有产权可买卖 可办人防使用许可证车位 134 无产权可买卖 不可办人防使用许可证车位 78 只可租赁收入归人防，物业收取溢价 数据截止于2012年8月12日 车位分布示意图 产权车位429席 不可办人防使用许可证车位78席 可办人防使用许可证车位134席 车位解读 定价策略 定价系数 推售方式 业主调查问卷 本次业主价格测试共成功回访了121位业主。其中16%的业主不需要车位，主要集中于投资客跟健雄学院的老师。业主中可买的占到78%。 本次回访统计中共有83位业主表示购买车位。其中73%的业主希望的价格在5-6万之间。鉴于回访为业主自报价格，可能只是释放了80%的期许价。 本次回访统计中共有30位业主表示可租车位。其中69%的业主需求的车位租赁价格在100-200元之间 楼盘 区位 住宅在售均价 车位出售价格（万） 出租价格（元＼月） 活动 上海公馆 新城区 8061 8 261 买房＋２万送车位 南洋一号 城区 10368 9.08 ＼ 首付二成，建行信用卡０利率分期 绿地城 新城区 6565 不出售 价格未定 ＼ 雅鹿臻园 新区 7157 5 ＼ 车位跟房子绑定，不单独销售 太和丽都 新城区 8373 8.5-9 ＼ ＼ 宝龙二期 新区 6718 5-6 ＼ ＼ 荣御蓝湾 新区 7582 6-8（产权）4（无产权） ＼ ＼ 翡翠湾 城区 8044 全赠送 ＼ ＼ 竞品车位价格参照 竞品楼盘的住宅均价跟车位总价对比可以看出，车位总价一般为均价的10倍左右。结合本案销售均价6800-7900的价格，产权车位的合理价格应该在7-8万之间比较容易接受。 推导依据 根据建议车位销售总价得出阶段车位租赁价格，以车位租赁全期限（70年）总价/2=车位总价，来凸显认购车位性价比。 根据建议方案结果比较现阶段市场车位租赁价格，最契合现阶段市场的租赁价格所推导出的车位销售总价为车位定价建议。 可办人防使用许可证车位由于没有产权，参照太仓已售车位楼盘定价，建议在产权车位的基础上打7折销售。 建议价格一 有产权车位总价8万/席 70年租赁费用支撑16万元 每月租赁费用约190元 可办人防使用许可证车位总价5.6万/席 7折 建议价格7-8万 建议价格二 有产权车位总价9.6万/席 70年租赁费用支撑19.3万元 根据排查太仓市区每月租赁费用约230元 可办人防使用许可证车位总价6.7万/席 7折 建议价格8-9.5万 车位均价结论 建议产权车位出售均价7-8万之间。 鉴于周边多为安置房，路边停车了较为方便，可能使业主产生一定的抗性，无法对业主造成紧迫性购买冲动，故方案一更能契合市场特征。 车位解读 定价策略 定价系数 推售方式 定价依据 由于车位定价需要考虑以上因素，故建议产权车位出售均价8-9万。 综合定价系数 联排系数 宽度系数 修正系数 干扰系数 便利系数 端头系数 联排系数 联排系数 价差 单车 6000 双车 2000 多车 -3000 宽度系数 宽度系数 价差 很宽 15000 较宽 8000 一般 0 干扰系数 干扰系数 价差 边实墙 -7000 设备门 -2000 限高 -11000 便利系数 便利系数 价差 近 8000 较近 3000 远 0 端头系数 端头系数 价差 端头 4000 中间 0 修正系数 修正系数 价差 停车系数 -8000 车位解读 定价策略 定价系数 推售方式 车位销售步骤 节点排布 开销当天或特定时间认购优惠，优惠金额见意2000-10000元。 谢 谢 * * * * * * * * * * * * * *