盐城A1地块前期场调研报告20100428.docVIP

盐城A1地块前期市场调研报告 金国联置业业务部 二零一零年四月 目 录 第一章 盐城市概况 3 1.1地理位置： 3 1.2行政区域： 3 1.3城市规划： 4 1.4三大国家战略 4 1.4.1江苏沿海综合开发： 4 1.4.2纳入长三角区域经济一体化发展城市经济发展状况： 4 1.4.3淮海经济区： 5 1.5城市发展趋势： 5 1.5.1盐城将发展成为江苏沿海中心特大型城市： 5 1.5.2盐城主城区发展方向： 6 1.5.3城市建设时序控制原则： 6 1.5.4城市建设重点： 7 1.6城市经济发展状况 7 1.6.1GDP连年高速增长 7 1.6.2盐城GDP增长： 8 1.7城市人口发展： 9 1.7.1城市化进场加快： 9 1.7.2盐城即将迈入百万人口时代： 9 第二章 盐城房地产市场概况 11 2.1房地产市场特征： 12 2.1.1 2009年盐城房地产市场特征 12 2.2盐城板块市场特征： 14 2.3盐城城南板块市场概况： 15 2.3.1城南规划范围及环境分析： 15 2.4城南板块地产市场概况： 18 2.4.1A1地块各项经济指标： 18 2.4.2城南针对性楼盘分布图： 19 2.5盐城商业中心商圈分布图： 19 2.5.1城南商住物业类别情况： 20 2.5.2竞争个案分析： 31 2.5.3盐城商业地产市场总结： 34 第一章 盐城市概况 1.1地理位置 盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员。 1.2行政区域 盐城分辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，人口约815万，市区面积1862平方公里。是江苏省面积第一、人口第二的大市。 1.3城市规划 根据盐城市城区最新的总体规划： (城东：开发区（汽车产业为主） (城北：工业区（机电配套等） (城中：老城区（区域配套成熟） (城南：新城区（城市发展方向） 1.4三大国家战略 1.4.1江苏沿海综合开发 江苏七大港区，盐城占其四，海洋资源最为丰富。大丰港为一类开放口岸，海岸线占全省3/5以上，拥有江苏第二个国际机场，一类开放口岸南洋国际机场。 目前盐城市被确定为江苏三个沿海中心特大城市规划，而且身处江苏沿海区域中心。 1.4.2纳入长三角区域经济一体化发展 ——全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委市政府总揽全局做出的一项重大战略决策。 ——目前全市10多个省级开发区都与上海经济开发区对接，同时也是苏北5市中离长三角龙头城市上海最近的。 ——从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带； ——上海是盐城农副产品、劳动力输出和建筑业最重要的市场之一，盐城出口企业中相当一部分企业通过华交会等窗口把产品打向海外； 1.4.3淮海经济区城市 目前，淮海经济区发展规划即将上升为国家战略。 1.5城市发展趋势 1.5.1盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市 世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价格攀升，促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。 1.5.2盐城主城区发展方向 盐城主城区发展关键词： “重点向南，逐步向西，推进河东，完善城中，改造城北” 1.5.3城市建设时序控制原则 （1）城南片区的开发建设，服从于全市社会经济的发展，服从于城市政府对城市发展建设的整体把握，与其他片区的开发建设统筹兼顾、相互协调。 （2）确保重点，集中建设，边开发，边完善。前期开发为后续建设营造良好环境，形成城市开发建设良性互动局面。 （3）充分利用城市建设现有基础和其他有利条件，在开发建设中，依次推进与“蛙跳”式发展相结合，不断创造城南片区开发建设的热点和吸引点。 （4）运用市场机制经营城市土地，先期开发要注意储备适量好区位优质土地，待土地升值后再逐步投放市场，争取更多的城市建设资金。 城市建设重点 1.5.4城市建设重点 优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观。 调整工业结构，加快主城区工业向工业园区的集聚。 以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业。 放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。 以公路建设为重点，优化城市交通系统。 以改善水环境质量为重点，保护生态环境。 1.6城市经济发展状况 1.6.1 GDP连年高速增长 GDP连年高速增长 经济结构进一步优化，2008年三大产业结构