关于农村集体建设用地使用权上市流转的思考　.docVIP

关于农村集体建设用地使用权上市流转的思考 一、合理确定集体建设用地流转的内涵 关于集体土地使用权流转的内涵，目前主要有两种观点：一种观点认为集体建设用地流转应包括首次流转和再次流转;另一种观点认为其应仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。两种观点的矛盾是流转的集体建设用地是否包括初次流转的集体建设用地，是存量与增量的问题。所谓集体建设用地“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离通常是在地方政府的操作下进行的。在“土地财政”以及不科学的政绩观的左右下，其结果通常是建设用地供给总量的增加，而不是现有存量建设用地利用率的提高。这种新增 二、认识集体土地使用权上市流转的必要性 1、 集体土地使用权上市流转有其内在要求。土地作为一种社会生产资料同时也是一种劳动对象，它本身具有着双重属性。它与其它社会生产资料不同，它的所有权制度既体现了一种阶级的意志，同时也决定了自身的内在经济属性。我国土地实行社会主义公有制，即全民所有(国有)和劳动群众集体所有，虽然它们的所有权主体不同，但从它们的使用权来看，它们都是一种物权。它们在物权这一层次上应当是共存的，平等的，都应当享有充分的收益、处分、抵押、流通等权利。在市场经济条件下，国有土地和集体土地面对同样的市场环境，同是市场经济条件下的生产要素，因此让它们以各自身份平等地进入市场，让它们享有同等入市的权利，依法规范流通，公平分配土地收益，而不应因集体和国有土地所有权主体不同而拒集体所有权土地于市场之外。 2、 集体土地使用权上市流转有其外在要求。我国新颁布的《土地管理法》规定任何单位和个人进行建设需要使用土地的必须依法申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。该条款一定程度上限制了集体土地使用对象和使用范围，对内损害和限制了集体土地作为独立权利主体某些方面的权能，对外又形成了集体土地使用权的进入壁垒。虽然法律也为使用集体土地留下了“征用”这一途径，但用地者要负担在征地过程中发生的高昂费用和繁琐的手续，这对一些用地单位造成用地成本过高的问题。形成集体土地使用权进入“门槛”过高的问题。而且在集体土地征用过程中因土地征用范围过宽，及土地补偿、土地安置机制的不健全等问题，一些地区时常出现损害农民和农村集体经济组织利益的情况，并由此引发利益分配上的矛盾，给社会带来不安定因素。因此如何在不改变所有权的前提下实现集体土地使用权直接上市流转，让集体土地和国有土地在同一层次上进入市场，真正让市场的来调节土地的供需，显得十分重要。 三、我国集体土地使用权上市流转的现状及困难 1、“有市无序”和“有地无市”共存。虽然我国现有的土地管理法规对集体土地使用权流转作出许多限制和规定，但集体土地使用权的私下交易已是一个不争的事实，而导致这一现象的重要原因是现阶段我国集体土地使用权交易市场还未发育成熟，缺乏统一规范的交易市场。没有规范的交易市场也就不能对集体土地流转的需求进行合理的引导和调控，从而形成一种“有市无序”的现象。与此相对应，一部分用地者以及集体土地所有者和使用者对集体土地的使用权流转需求强烈，但苦于没有合法的流转市场和科学规范的交易规则而导致供需脱节，也即形成了“有地无市”的现象。这两种现象共存，说明了我国现阶段集体土地使用权流转制度上的一些弊端，它一定程度上已经成为制约我国土地市场发育和土地使用制度改革的“瓶颈”。 2、 集体土地使用权流转主体的多元化和流转形式的复杂化。我国新《土地管理法》规定集体土地的权属可以属与村、村内两个以上农村集体经济组织所有以及乡镇农民集体所有。这就使得集体土地所有权主体显得多元化，而且这一条款对集体土地所有权的主体的规定也不够明确。因此与国有土地使用权的流转相比，集体土地的使用权流转主体要复杂的多。另外集体土地使用权流转形式也较复杂，按其土地的利用现状可分集体农用地使用权流转、集体建设用地使用权流转、集体未利用土地使用权流转;按流转对象可分为集体经济组织内部成员之间的使用权流转和组织成员与外部成员之间的土地使用权流转等。凡此种种都必须按照其内容和对象设立相应的交易规则进行合法的规范和约束。而目前正因为缺乏这些机制而导致土地流转过程中带来利益分配、权属纠纷等一系列问题。 四、 当前推动集体土地使用权上市流转的几个举措 1、 进一步明晰土地产权制度。当前集体土地产权主体模糊，界定不清，乡(镇)、村、组三级集体土地所有权体制导致所有权主体多元化且各级土地所有权之间的界限并不十分明确，很多出现一种有事大家推、有利大家争的局面，并由此导致许多纠纷和矛盾，这也制约了集体土地使用权上市流转。因此如何进一步明确集体土