加快旧村改造城市化建设探索(凌彩虹、沈勇栋)　.docVIP

加快旧村改造城市化建设探索(凌彩虹、沈勇栋) 从以人为本的发展观来看，城市化的主要对象是农民。城市化的本质、主要任务、主要内容就是改变农民的社会关系，化农民为市民。从江东区的实践来看，其主要内容是：旧村改造、撤村改居、合作经济股份制改革。简言之，就是运用市场经济的规律实现“三改一化”，使村民变市民、村庄变社区、农民变股民，推进城市化。而这三改中，旧村改造工作是基础，是基础设施和生活设施上的城市化。 随着《宁波市城市总体规划（2001年—2020年）》确定宁波城市发展方向为三江片近期重点向东发展，宁波中心城将呈“双心二带三片”的组团式格局，形成三江片三江口中心和东部新城中心，以三江口为商业中心、东部地区为行政商务中心的双核空间结构。而要实现这一发展目标，就必须加快实施江东区农村城市化，加大旧村改造力度，使村民得到顺利拆迁安置，确保城市东扩的顺利进行。目前，江东区的撤村建居和经济合作社股份制改革全面推进，而旧村改造虽然有所突破，却受到各种因素影响相对滞后。为此，需要我们尽快妥善化解农村拆迁安置中出现的矛 一、江东区旧村改造的基本情况 世纪之初，江东区围绕宁波市第九次党代会作出的加快推进城市化的战略目标，提出了要把基本完成农村城市化作为全区“十五”期间的三大奋斗目标之一，全面推进三改一化。三年来共实施旧村改造近三千户、建筑面积三十多万平方米。全区原有29个行政村三分之二以上已进行了不同程度的改造，其中6个村已全部改造完毕。建造了总建筑面积46万平方米的农民拆迁安置小区——福明家园和总建筑面积14.76万平方米、住宅2244套的临时过渡房。2003年3月，福明家园一期交付使用，9个行政村的1100多旧村改造村民拆迁户搬入了新居，住进了现代 据统计，今后的几年里，江东区还需实施旧村改造23个行政村8700多户、住宅建筑面积近120万平方米。旧村改造的任务非常艰巨。如按现有的进度，势必难以实现预定的目标。目前，宁波的城市化进程已滞后于经济社会发展水平，也滞后于国内同类城市。特别是作为宁波城市发展空间形态和布局调整主要内容的宁波东部新城开发建设滞后，2004年急待实质性启动。而仅作为东部新城核心区的江东区世纪大道以东部分就共需拆迁五个村二千多户五千多人，住宅建筑面积三十万多平方米，集体企业非住宅建筑面积四十多万平方米，拆迁工作量很大。因此，如不能 二、当前旧村改造拆迁安置工作中存在的主要矛盾 城市化是一场深刻的社会革命，而其中以旧村改造为最。它涉及政府、集体、农民、拆迁户和房地产开发商等多方面利益的调整，人们生活方式的转变，居住生活条件的质变。各种利益关系交织，矛盾错综复杂。目前，主要矛盾归纳起来有以下六对： （一）城市化发展与集体经济发展之间的矛盾 目前在旧村改造拆迁中对非住宅用房一般实行经济补偿，由被拆迁人自行解决搬迁用地。但近年来，我市地价猛涨，江东区的地价上涨幅度尤为剧烈，相应的经济补偿金远远跟不上地价上涨的步伐，致使非住宅用房拆迁的补偿与地价相比额度完全不够。企业难以在江东本地找到合适的土地来发展，置换用地无法实现，造成生产无法为继，企业纷纷外流，被征地人员的失业率增加，集体经济收入失去稳定的来源。加之江东区是宁波市近期规划重点发展的地区，大量土地被征用和规划，全区农用地面积已仅剩八千多亩，三年内缩减了近一半。世纪大道以东规划为宁波东部新城，东北部为宁波科技园区发展用地，使江东区发展空间被严重制约。大批区属企业由于没有发展空间，只能搬迁到外地求发展，外流严重。至今已有六十多家规模以上企业着手搬迁，年产值约占全区工业总量三分之一，其中大多为原乡村集体企业，对集体经济发展冲击进一步加大。 （二）10%经济发展留用地的规划与现实之间的矛盾 [2002]21号”、“甬政办发[2002]268号”等文件规定，在旧村改造中，依据市、区土地利用总体规划和城市总体规划，按本区2001年可转为建设用地的实有集体农用地面积的10%比例作为发展用地，由区人民政府统一安排使用，以解决集体经济发展空间问题。但目前已逾二年，大量土地被征用，大批旧村被改造，经济发展留用地却迟迟未划定。这已成为目前城市化过程中的一个热点问题。基层群众迫切希望尽快落实，使集体经济发展有方向。更由于10% 留用地只上溯到2001年，使先征地村与后征地村之间的矛盾日益突出。 土地是农民最基本的生产资料和生活保障。为显化征地补偿价格，增加征地工作透明度，目前我市三江片的征地补偿已于去年10月1日起开始实行区片综合补偿的新办法。但总体而言，土地征用中被征地农民合法权益受损的问题还是难以从根本上得到解决。无论土地征用是为公共利益需要还是非公共利益需要，都使用政府征用这一强制性权力，其结果是征地拆迁后产生的明显的土地增值，大部分转移到政府和开发商手中。相对高达100—400多万元/