不动产登记讲解资料.ppt

优于抵押权和其它债权 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 建筑工程价款：为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失。 （2）物权对于一般人的优先效力 即优先购买权。指财产所有人在出卖其财产时，就该项财产与财产所有人存在物权关系的人在同等条件下，可优先购买。如共有人、承租人。 （3）物权相互间的优先效力 同一标的物，有二个以上相同内容或性质的物权存在时，成立在先的物权优先于成立在后的物权，此即“成立在先，权利在先”。 [模拟案例] 债务如何清偿？ ——物权的优先权效力 　甲企业在经营过程中将自己的设备和厂房先后向A、B两家银行抵押贷款300万元和200万元，共计500万元，期满未还，后甲企业破产，除银行债务外，还有其他债务600万元。经评估，企业的厂房和设备价值400万元，其他财产价值100万元，请问如何清偿？ 一、什么是产权？ 企业产权制度：产权明晰 房地产产权 知识产权 “小产权房” 什么是产权？ 财产？物？ 还是其它？ 她在想什么呢？对于这辆车她可能会有几种权利？ 第一种观点： 产权是一种所有权，它包括对财产的终极所有权、经营权、直接使用权和使用财产的受益权，以及使用受益权的转让权。 第二种观点： 所谓产权是所有权（Property Rights）的另一种译法，按照马克思经济理论的科学表述，它是指财产关系或所有制关系在法律上的反映。 第三种观点 产权是反映经济主体对财产的权力关系的概念。 第四种观点 产权既不等于原义的所有权关系，也不能脱离所有权关系，产权实际上是以所有权为核心的财产权利的总称。 法律意义上的产权 应该是指财产所有权和与财产所有权有关的财产权。 首先产权是指财产所有权，指所有权依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。无论是国家、集体或个人等各种性质的财产所有权都是产权。 其次，产权还包括与所有权有关的财产权。这种财产权是在所有权部分权能与所有权人发生分离的基础上产生的，是指非所有人在他人的物上所享有的占有、使用以及在一定程度上享有收益和处分的权利。 二、房地产产权 房地产产权：房屋的所有权和土地的使用权以及与此相关的其它的权利的总称。 三、物权 （一）、物权的词源 　　从历史上看，物权尤其是其中的所有权的观念，早在二千多年前的罗马法上，即已确认所有权等诸多具体的物权形式，并已形成物权与债权区分的理念。　 1811年的《奥地利民法典》中首次（也是目前唯一的）对物权的概念作出了规定。 1896年颁布的《德国民法典》中，首次将“物权”作为民法典分则的独立一编，对物权制度作了系统、完整的规定。 其后，物权概念为多数国家的立法所接受，物权法也成为了现今各国民法的重要组成部分。 英美法系国家法律上没有物权的概念，与之相近的词汇是“财产”或“财产权”（property）。 （二）到底什么是物权？ “波茨坦磨坊”的故事 “风能进、雨能进，国王不能进” 1866?年?10?月?13?日?，刚刚打赢对奥地利的“七周战争”，把?500?万人口和?64?万平方公里土地划入了普鲁士版图的威廉一世，在大批臣属的前呼后拥之下临幸他在波茨坦的一座行宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他想拆除，但磨坊却并不属于王室；他想赎买，奈何磨坊主死活不卖。暴怒的国王强令拆除，但被磨坊主诉至法庭。 本来平民告国王已经是破天荒头一遭，但审理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利，触犯了《帝国宪法》第?79?条第?6?款；责成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿原告人?150?元。 故事中反映了物权的什么内容？ 直接支配权 排他权 当代人：拥有土地就意味着将土地直接出售给他人的自由。 原始人：不容他人染指的机会。 物权的概念 《物权法》规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 （三）物权和债权的区别 物权是法定的，债权是约定或依照法律规定产生的当事人之间的权利义务关系。 物权是支配和排他的权利， 债权为请求权 （四）物权的分类和内容 财产所有权， 国有土地使用权、 农村土地承包经营权、 自然资源使用权、 采矿权、 全民所有制企业经营权、 宅基地使用权、 相邻权、 渔业权、 水权、 狩猎权， 抵押权、质权、 留置权及优先权等 1.从物权的对象——物来分类 动产物权：设立和转让，交付 不动产物权：设立、变更、转让