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土地估价：报告中可能出现的错误（三） 　第三部分 土地估价 　　一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则） 　　常用的原则： 　　1．替代原则（所有方法适宜） 　　2．变动原则（所有方法适宜） 　　3．需求与供求原则（所有方法适宜） 　　4．预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法） 　　5．协调原则（所有方法适宜）即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。 　　6．收益分配原则（剩余法、成本法、收益法） 　　7．多种方法结合原则 　　8．最有效利用原则 　　如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。 　　待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。 　　可能出现的错误：原则叙述不全、原则与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。 　　二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程） 　　【应根据待估地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适宜的方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】 　　1．估价方法选择：说明估价方法的选择依据