第九章.房产税.pptVIP

一、房产税基本原理 一、房产税基本原理 （一）概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （二）房产税的特点 1．属于财产税中的个别财产税； 2．征税范围仅限于城镇的经营性房屋； 3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 （三）房产税的作用 二、房产税的纳税义务人与征税对象 （一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。具体包括产权所有人、房产承典人、房产代管人或使用人。 １.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税； ２.产权出典的由承典人缴纳； ３.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税； ４.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳； ５．纳税单位和个人无租使用房管部门、免税单位、纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。 【案例】分析确定下列单位和个人是否是房产税的纳税人？ A、拥有厂房的国有企业。B、拥有商业用房的集体商业企业。C、个人出租私有住房的房产主。D、以房屋作抵押向银行贷款的房产主。E、代他人管理和经办房产出租的代管人。F、以房产抵顶所欠他人债负者。 分析：A、国有企业房产所有权归国家，由国有企业使用，该国有企业为房产税纳税人。B、房主为集体商业企业，该企业为房产税纳税人。C、房屋出租，出租的是使用权，房屋所有权还属出租人，出租人为房产税纳税人。D、以房屋作抵押属于房产出典，以承典人（银行）为房产税纳税人。E、说明房主不在本地，代管人为房产税代缴人。F、抵顶清偿债务之前的房产税，以房产原所有人（债务人）为纳税人。抵顶清偿债务之后，以房产后所有人（债权人）为房产税纳税人。 【案例】分析确定下列房产租赁谁为房产税的纳税人？ A、企业从免税单位有偿租入房产。B、企业从免税单位无偿租入房产。C、企业从另一企业有偿租入房产。D、企业从另一企业无偿租入房产。E、企业将房产有偿租给免税单位。F、企业将房产无偿租给免税单位。 分析：A、B、承租人是纳税单位，出租人是免税单位，承租人从免税单位租入房产，如果该房产为应税房产，不论是无偿租入还是有偿租入，承租人为房产税的纳税人。C、D、承租人是纳税单位，出租人也是纳税单位，承租人从纳税单位租入房产，如果该房产为应税房产，有偿租入的以出租人为房产税的纳税人，无偿租入的，以承租人为房产税的纳税人。E、F。承租人是免税单位，出租人是纳税单位，出租人将房产租给承租人，如果该房产为应税房产，不论是有偿租出还是无偿租出，都以出租人为纳税人。 （二）征税对象 房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。（不等同于建筑物） 【例题·判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。（ ）（1998年） 【答案】× 【解析】对独立于房屋之外的建筑物不符合房产的特征，不征收房产税。 三、 征税范围 征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。 四、 计税依据与税率 (一)计税依据： 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。 1.从价计征 房产税依照房产原值一次减除10％－30％后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 1.会计帐簿“固定资产”科目记载原值，无会计帐簿金额的参照同类 2.改建、扩建—调增房产原值 3.房产投资：（1）共担风险、参与分红—从价计税；（2）不担风险、固定收入—从租计税 4.融资租赁—从价计税 5.附属、配套设施 2.从租计征：以房产租金收入为房产税的计税依据。 (二)税率：从价计征 为l.2％ ； 从租计征 为 l2％ (或4%) 【案例】计算下例张某应纳的房产税？ 某城市居民张某拥有房屋10间（各间面积相同），原值400 000元。2002年7月份，张某将其中5间用于开设餐馆，将2间按市场价格出租给他人居住。每月租金1 000元，其余3间留于自已生活居住。当地政府规定的扣除比例为10%。 （1）餐馆用房应纳房产税＝400 000÷2×（1－10%）×1.2%÷12×6＝1 080（元） （2）出租住房应纳房产税＝1 000×6×4%＝240（元） 合计应纳房产税＝1 080＋240＝1 320（元） 【例题·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20％，该企业