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造价控制在房地产项目中的应用研究 摘要：随着社会经济发展，我国房地产业以迅猛的速度增长起来，与此同时，房地产企业间的竞争趋势日益激烈。房地产造价控制是企业竞争的关键因素，贯穿于房地产项目的整个流程。竞争激烈的市场环境促使房地产企业对房产项目的造价控制要求十分迫切，房地产造价管理也必须与新时代管理理念接轨。本文在此基础上，探究造价控制在房地产项目中的应用。 关键词：造价控制；房地产项目；应用 房地产项目造价控制，是指房地产建设总工程所花费的全部金额，即房产项目需规划使用资产，以实现企业的经济效益。在工程前期要对项目实施可行性研究，地产商根据可行性研究做投资决策，然后开始项目实施，最后是房产项目竣工。这一流程所花费的费用都要在项目造价限额内，这也是房产项目造价控制的核心内容【1】。当前房地产竞争和发展形势是非常严峻的，不仅仅是企业间的竞争问题，还有国家宏观调控对其打压。并且房地产项目造价控制多集中在施工环节，对整个项目的造价控制存在忽视问题，致使房地产成本控制难以覆盖整个价值链。 一、房地产工程造价的特点 工程造价包含建设项目的所有流程，本文研究的工程造价类别主要是建筑方面的，对于房产投资者而言工程造价是帮助其获得经济利益的有效保障，同时是出售房产项目的定价基础。对房地产项目进行工程造价要考虑的因素非常多，比如层次、动态差异性，这是因为房地产工程的经济风险有别于其它工程。随着经济体制改革，我国房屋由原先的分配制度转变为商品化，房地产行业开始走向繁荣，从1994到现在虽然只有短短几十年，但是房地产行业的发展是翻天覆地的【2】。当前，房地产行业成为推动我国国民经济发展的中坚力量，房地产造价控制被开发建筑商广泛重视。房产工程造价具体流程如图1所示： 图1：房产建设工程造价 二、实例研究 本文所阐述的项目开发总面积为2.01万㎡，用地面积为125㎡，地下二层作为车库使用，一层到三层均为商业用房，三层以上为居民住宅房。施工工期从2014年1月一日到2015年3月竣工，历时12个月。位于某地西郊的高新技术开发区，邻近著名景点，交通便利畅达，附近有省级重点医院，和国内重点大学，学校旁边有附属中学，虽然商业档次不够高档，但是生活配套设施十分周全。在楼盘选择上属于高品质小区，项目地点位于西郊，产业发展链条还在不断完善中。目前，西郊的房地产建筑相比其它市区还有一定滞后性，首先是品质不够好，居民居住的多是单位宿舍楼，小区比较老，附近还有一部分城中村，随着房地产开发的发展，该地开始大量征收土地，出现许多拆迁户急需买房现象。调查发现，经济适用又上档次的住房是他们当前的住房需求，所以房地产项目不能单纯的稿价格竞争，还要致力于建筑风格与景观从而彰显楼盘品质。该住宅房产开发预计用框剪结构，运用传统材料混凝土、钢筋等，该工程建设基础项目包含基础设施、公共配套设施、开发间接费等。 三、造价控制在房地产项目中的应用 立项前，该房地产项目要有项目可行性报告，调查研究分析数据，对投资进行估算。然后有关人员开始根据用地规模，模拟项目建设大体轮廓，同时明确估算是否合理【3】。这一流程可以参照建筑规模相当的房地产楼盘，通过造价类比、推算，结合此次预算观察其是否切实可行，也为预算的合理性提供了数据支撑。并且利用相近工程的单方造价，进一步推算各项子工程的造价，结合本工程的现实特点，对同类工程数据局部修改，制定出适用于本项目造价指标。 （一）工程设计 房地产设计是建筑技术标准的重要依据，也是项目建设参照图纸的建设活动。工程设计对项目各个流程的规划和建设意图描述的非常清楚，是房产开发造价控制的灵魂，应用建设技术和资金支出，都要参照工程设计。房地产工程研究表明，在设计前期阶段，设计可以影响整个工程造价的90%，这表明设计阶段尤为重要，是房地产项目成功的关键因素。还有在设计阶段要参照额定范围，促使设计符合限额要求，进一步落实有关设计方面的经济责任。设计的重要性要求设计人员明确建筑的预算定额，并且要清楚资金在各个项目上的分配情况。根据材料预算等，开始设计建设图纸，从而在建设初步阶段做好造价控制工作。通过分析设计概算与额定资金差距，对子工程建设提出确实可行的科学建议。这样才能把建筑资金使用额度控制在投资估算内，房地产项目管理人要向设计者明确提出建筑方向和设计要求，也要给设计人员提出合理的限额设计要求。比如钢筋的材质要求，局部钢筋使用量，尽可能的经济合理同时还要实现造价控制。 （二）工程投招标 房地产项目工程投招标是房产开发地皮使用的竞争手段，有效的保护了投标人竞争的公平性，也为房产地皮竞争提供了法律保障。在投标时，一定要保障企业财务数据完整，项目手续齐全，对竞争的地皮表述清楚。减少工程总量单据出现漏项和误差，项