商业地产租赁模式及长沙只租不售物业盘点总汇.pptxVIP

1、商业地产租售模式：三大主要类型 粗略来看，商业地产的租售模式可以先简单划分成三大类： 　　全部销售：商铺盖好了就全部进入销售环节，全部推向市场进行销售。一些纯住宅小区的社区商业一般会采取这种做法，由于体量不大，商铺的销售压力也不大。对于投资者来说，各自为战、各显神通是这类商业地产比较常见的情况。 　　租售结合：租售结合的商业地产开发模式是市场上较多见的模式，这种模式最大的特点就是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。在这种模式下，开发商对于整个商圈的定位、规划往往有自己的策略，也会有相应的主力店入驻，对于其余自主招商的投资者来说，符合这一商圈的定位和氛围是做好自身投资的第一步。 　　只租不售：商业项目自持比例的高低一般与开放商的资金实力有关，商业自持比例达到100%时，也就是只租不售模式了。这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握，但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。 模式 只售不租 租售结合 只租不售 售后返租 部分出售、部分出租 实质 产权和经营权被分割和转移 经营权在经营期内完整，产权被分割和转移 产权、经营权基本完整且基本无转移 产权、经营权皆完整 优点 开发商 可尽快回收资金 可收回一定的资金；商业物业可顺利开业 投资风险小，有利于提升物业价值 有利于商业地产的经营，保持良好的形象 投资者 无明显优点 出租较容易；有一定的租金回报 投资风险较小 投资风险较小 2、商业地产租售模式：八种细分模式 1.普通租售模式 　　按照平常一般的租售模式进行商业物业的租赁或销售，即整个商铺按每平方米销售，可按银行规定提供贷款按歇，同时一般只提供租赁服务，但不担保租赁。 2.承诺一定年限固定回报率 　　“包租”模式，指在客户购买商铺产权时，约定提前返还若干年的租金，这部分资金从购房款中扣除，但在未来若干年内经营权归商城所有。“包租”概念宣传重点在租金提前预支，保证投资回报得到实现，对于树立市场信心具有相当重要的作用。 　　“保租”模式，指在客户购买商铺产权时，商城约定每月一个固定的高租金（一般高于供贷）。在未来若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点在“以租代供”，“让品牌商家为你打工”，以高回报率打动消费者。 3.“以租代售”销售方式 　　主要针对经营性商家，存在两种情况。一是新商场还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足，既先把商铺租给经营性商家若干年后，商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。目的在于快速促进商场旺场，给经营商保障。二是老商场（经营不太久）打算快速销售，目前经营性商家可以以前租金可以充当购铺款（一般以前租金来计算进售价）。 4.“银企联贷”销售模式（非产权） 　　一般非产权式商业物业，银行不提供贷款服务。“银企联贷”销售模式则是开发商和银行，并以开发商做担保人为买家提供贷款，而与银行协商通过银行统一按月收取贷款，目的是快速回笼资金，减轻资金链压力。 5.“预购合同”销售模式 　　专门针对目前即将建设或在建的商场，通过预购合同约定，由于是期房形式，客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报。比如客户购买10万元的房产，只需要支付9.09万元，其余作为前期投资回报，同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式，而所有商城给予业主固定年回报。目的是在前期的销售过程中，通过预购优惠的实质而开展激励性销售。 6.“产权式”销售模式 　　针对投资型客户，根据各地的经济水平，以“每1万元”、“每1平方米”（商铺或写字楼）或“每1年”、“每半年”（度假酒店）等为单位进行销售，在办理产权证时，通过公证等手段进行“组合产权人”。目的是降低投资门槛。 7.物业回购服务销售模式 　　商业户购买了商铺的投资者假如日后经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，以保证投资者的利益不受损失。回购时限定在8年至10年。 　　不过，推出“回购”服务看上去是给了投资者一个安全出口，把风险留给开发商自己，但其实一个商铺如果能坚持经营8年至10年，一般来说不会肯定会升值，如果亏损，则往往坚持不到可以回购的年限。 8.“商铺银行”概念销售模式 　　本质就是虚拟银行活期存款，存本取息。一般投资客户交首付，然后办理银行按揭，10年贷款的月供由开发商来供，开发商则以投资客首付为本返利；10年后，开发商必须收回商铺的产权，并返还给投资客户的首付款。 序号 项目名称 项目位置 1 长沙欧洲城 长沙市五凌路328号（天心区政府南侧） 2 才子佳城 省府板块时代阳光大道与万芙路交汇处 3 湘江雅颂居 新韶西路398号，书院南路与新韶西路交汇处 4 百纳公寓 芙蓉区万家丽中路一段26号 5 鑫远御文台 书香路与新韶西路交汇处（南邻明德中学） 6 龙湾1号公馆 湖南省长沙市开福区福元西路108号 7 辉煌国际城 芙蓉区远大