大陆物权法草案对地估价的影响探讨.doc

2006年两岸四地土地学术研讨会 大陆物权法草案对土地估价的影响探讨 曲卫东 王京华 摘 要 大陆就物权问题已经展开了立法研究，物权法草案已经出台，正式的物权法马上就会开始施行物权法中关于土地使用权使用年期做出了明确的规定，特别保证居住类土地使用权使用年期到期可以自动续期。这些新规定势必对土地评估产生重要影响，特别是使用年期的修正问题。本文将探讨期权理论对这一估价问题的解决适应性，给出具体的解决方案。 :(1)探讨物权法草案对土地估价产生的影响(2)探讨期权理论在估价中的适用性(3)探讨和寻找解决物权法影响土地估价的思路和方法4）给出采用实物期权选择解决问题的具体方案。 本研究采用理论研究结合实际的方法，通过对期权理论的深入研究，结合土地估价实践活动，从而解决物权法对土地估价的影响。 预期研究结果是给出具体的土地估价实物期权选择修正法，通过该种方法的运用解决物权法带给土地估价的实践影响，从而保证土地管理各项制度施行的连续性，以进一步推动土地制度改革的进程。 中文关键词：物权法实物期权20世纪80年代初制定了《民法通则》，但是立法者对物权法的制定没有给予应用的重视。大陆目前关于物权的法律规定散见于《民法通则》、《担保法》以及其它法律法规。这些法律法规制定的期限比较早，多诞生于改革开放之初，具有明显的时代特点。对于目前经济发展出现的新问题不能很好地适应和解决。因此，大陆从1998年开始进行物权法的起草工作，至今已有9个年头。1999年产生第一个专家草案，2000年产生第二个专家草案，2001年产生法工委的正式草案，200212月经过人大常委会第一次审议，200410月经过第二次审议，20056月经过第三次审议，7月在媒体公布征求修改意见，10月经过第四次审议。2006年提交人大表决，并很可能在2006年正式实施，但是立法者和学者在关于典权﹑居住权﹑不动产登记等很多问题上仍然存在比较大的争论，而且这些争论持续不断。最终北京大学法学院教授巩献田的一封公开信，引发了关于物权法草案是否违宪的争论。正是这一争论，导致原定今年提交人大会议表决的物权法草案被法律委员会送回法工委，继续修改。 以下分析的出发点将建立在互联网上可以公开查询得到的《物权法草案》的有关规定，鉴于文章篇幅所限，这一草案将不被列入本文的附件中。本文研究的重点不在探讨物权法本身，而是基于现在版本的《物权法》不作过多调整，对土地使用权年期规定没有实质性改变的假设，来研究探讨这一规定可能对现行土地估价制度和方法带来的影响。 目前土地估价中年期修正问题 土地使用权年期的法律规定 大陆实行的是土地公有制，土地使用权可以依法转让。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其它用地五十年。 根据这一规定，土地使用者使用土地的年期是有限的。土地使用年期的长短，直接影响土地收益的多少。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此升高。通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造成的影响。在具体评估实践上，表现为下面将要探讨的土地使用权年期修正。 市场法中的年期修正 市场比较法的基本计算公式为： P = Pˊ× A × B × C × D × 容积率修正系数 × 土地使用年期修正系数 公式1 式中，P —— 待估土地评估价格； Pˊ—— 可比交易实例价格； A —— 交易情况修正系数； B —— 交易日期修正系数； C —— 标准化修正系数； D —— 区域因素修正系数； E —— 个别因素修正系数。 土地使用年期修正系数按下式计算： 公式2 公式2中， k——将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修正系数； r——还原利率； m——待估土地的使用权年期； n——可比实例的使用权年期。 土地使用年期修正后地价 = 比较实例价格 k 成本法中建筑物折旧与土地使用权年期 成本法评估土地价值可以采用剩余价值法进行，即通过成本法以外的其它方法评估房地产的价值，再从这个价值中扣除地上建筑物的现值，参见公式3=房地产价值-建筑物现值 3 建筑物的限制等于建筑物的重新构建价值扣除折旧。由于建筑物的耐用年限与土地使用权年限可能存在不同步，所以应注意在估价中建筑物耐用年限的确