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市场调查与业态定位分析
目 录
前 言
第一部分 招商项目市场调查与分析
1、商场自身情况调查
2、商场周边业态调查
3、周边辐射社区调查
第二部分 重点类比调查与分析
1、类比情况
2、调查综述
第三部分 商场定位
1、定位原规
2、定位分析
3、商场发展定位
第四部分 招商策略
第五部分 招商实施计划
第六部分 推广计划及费用预算
第七部分 规划思考
前 言
金堂县位于四川省成都市东北部,千里沱江之首,县城赵镇与重庆白沙镇、江油中坝镇、渠县三汇镇并称为全川四大经济重镇。全县幅员面积1154平方公里,全县总人口86万人,城市人口11万人,人口出生率8.37‰、人口自然增长率2.55‰、符合政策生育率89.52%。
思庆家金堂迎宾店距金堂金沙小学0.75公里,1、北边2.5公里处有桂湖摩尔超市,2、东边2.5公里处有新桂花超市,3、距金堂县政府1.3公里,4、距金堂金沙公园0.5公里,5、距金堂金阳公园0.6公里。
第一部分 招商项目市场调查与分析
一、商场自身情况调查
调查参与人员:营运部人员
调查时间:2011年12月5日—12月16日
市调人数:6人(3组)
市调方式:实地调查
商圈范围:店直径3公里以内
调查范围:
1、专业市场6家,东塘大都市商业街、潮流特区东塘店、百汇服饰广场、神禹服饰广场、东塘交易大楼、弥敦道金色年华店
2、本项目周边主要商业业态
专业市场调查内容有:
1、租金、转让费等其他入场费用状况
2、市场的规划布局、业态定位、经营管理模式;
3、经营户对本市场的看法、建议、满意度及认可性;
调查对象:各专业市场管理部门、专业市场经营户
(一)现实条件
1、商场区位条件
流行前线位于长沙市历史悠久的红旗社区梓园路(长唐里),是长沙商业发展的核心商业圈。紧接贺龙体肓广场,周围高档小区密集,人口集中,地理位置较好,所处的商业区块以经营百货日用品较为成熟;商场因层面分部局限,临街铺面为独立自主经营,杂乱没有整体感,对本商场的商业人流引导会有一定的影响。
2、商场交通条件
商场紧依城南路(广济桥)及劳动路(侯家塘)。
整体区位性较好,途径本项目的公交线路有11、101、105、116、143;但交通通达性受到制约,
①劳动路由西向东车辆不能进入梓园路
②人民路自东向西也没有公车进入梓园路
③城南路由东向西和由西向东分别只有101和11路进入梓园路
④途径本项目的公交线路,南北向多,东西向少,对东西向人群影响较小。
3、商场产品条件
商场共两层,负一楼一层及二楼一层,总商业面积为3000平方米;
外立面:因处老社区,房屋相对陈旧,现代感不强,临街商铺广告位杂乱,要重点做外立面形象包装。
出入口:共3个 主出入口2个 ,位于长唐里路,上下主出入口为台阶。
内墙面:地板相对陈旧,立柱较多;中庭有一扶梯通道上二楼,部分区域乘高不到2米。
商铺:产权统一,独立分租店铺面、摊位,商铺规格;2层都以小规格。
停车:暂无停车位,小区内可停少量车辆。
仓库:专用仓库面积不大,3个仓库位,位于负一楼,约100平米。
小结
综上所述;商场所处的区位及交通条件较为优越,但其在商场结构及配套方面存在一定不足,如立柱较多、乘高不够、仓库面积小、停车位少等。由于前阶段商场经营为菜市场,局部功能相对落后,加上内外立面陈旧,内环境档次底,目前商场给人的整体形象相对较差。
(二)商场周边相关业态调查
各街道业态布局(见表)街道业态调查表
分析小结:
从周边业态调查所见,主要业态为满足居民日常生活所需的业态。
日常用品杂货店占总比率的27.8%,远超过一般社区所占比率,证明人流众多而且消费层次不高,原因是在本区域内缺乏中高档购物场所和大型购物超市。
餐饮占总比率的23.4%,其中以便利型、快速型餐饮和特色小吃为主。
服装服饰14.6%,童装2.3%,比率低于一般社区服饰类门店所占比率,主要原因也是居民缺乏形象统一、设施完善的购物场所。
企事业单位4.6%,证明本区域完全具备中高档购物、消费、休闲场所的设立条件。
(三)人口及周边楼盘价格调查
备注:因红旗区为长沙市老社区,社区内居民年龄层次涵盖较大,老中青和儿童都有,因此每户按4口人计算,那本社区的居住人口总和约为:
4276*4+69500=86604人
从本区域房价分析,项目周边新盘不多,作为城市中心,拿地成本较高,现在开盘和即将开盘的新楼盘均价都在6000元/㎡以上,证明本区域具备很强的消费能力。
红旗区二手房交易活跃,流动人口较多,按照每人所需商业面积1㎡计算,红旗区的现有商业面积远远不能满足需求。
第二部分 重点类比调查与分析
一、重点类比调查与分析
(一)
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