第8章 物权法制度.docVIP

一、物权基本理论 （一）物权概述 1、物的种类 （1）动产（小汽车）与不动产（房屋） 【解】这是最重要的一个分类，后面讲到“物权变动”、“抵押与质押”时都需要区分动产与不动产。 （2）特定物与种类物 ① 有些法律关系只能以特定物为客体，如所有权法律关系、租赁法律关系等；而有些法律关系既可以是特定物也可以是种类物，如买卖法律关系。 【解】 A．在买卖房屋、租赁房屋时，具体是哪个房屋，在什么小区、房间号码是什么，必须明确，这就是特定物 B．在买卖旧车时，具体是哪辆破车，必须明确，这就是特定物；在买卖新车时，只要销售商按照合同约定的型号、颜色给您一辆新车即可，这就是种类物。 ② 特定物在交付前意外灭失的，可以免除义务人的交付义务，而只能请求赔偿损失；种类物在交付前意外灭失的，由于其具有可替代性，故不能免除其交付义务，义务人仍应交付同类物。 【解】如果是买卖商品房，房屋在交付之前意外灭失（根据《合同法》的规定，标的物毁损、灭失的风险，在交付之前由出卖人承担），可以免除开发商的交付义务，买房人只能请求开发商赔偿损失（商品房买卖合同中约定的那个房屋已经被大火烧毁，您坚持让开发商交付那个房屋，他也不可能交付；当然，经双方当事人协商一致，再换一个房屋，这属于合同的变更）。 【解】如果是买卖新车，新车在交付之前意外灭失（根据《合同法》的规定，标的物毁损、灭失的风险，在交付之前由出卖人承担），由于新车（种类物）具有可替代性，再换一辆新车而已。 （3）主物与从物 在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。 【链】根据《合同法》的规定，在买卖合同中，因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物主物、从物关系，同时具备条件二者在物理上互相独立二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，则其本来的用途，则物为从物。房屋与窗户主物、从物关系窗户不具有物理独立性，房屋的组成部分鞋子与袜子主物、从物关系主物、从物关系如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权 （四）相邻关系 1、因通行而产生的相邻关系 2、因用水、排水产生的相邻关系 3、因修建施工、防险发生的相邻关系 4、因通风、采光而产生的相邻关系 5、因不可量物（大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质）产生的相邻关系 【解】相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的“所有人或使用人”，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻，各方应当给予便利和接受限制而发生的权利和义务关系。 【解】相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍邻居的通风和采光。 三、用益物权 【解】用益物权是对“他人所有”的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 【解】用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权。 【解】 （1）用益物权以对标的物的“使用、收益”为主要内容，并以对物的“占有”为前提；而担保物权中的抵押权不以物的占有为前提，质押权、留置权虽移转占有，但这种占有的目的在于权利保持和公示，而非在于标的物的使用 （2）用益物权除地役权外，均为主物权，担保物权为从物权 （3）用益物权是他物权、有期限物权，所有权则没有期限的问题。 （一）土地承包经营权 土地承包经营权自土地承包“合同生效时”设立。【解】土地承包经营权自“合同生效时”设立，只是未经登记的， 不得对抗善意第三人。 （二）建设用地使用权 1、登记生效 建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。 2、“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则 （1）建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物一并处分。 （2）当建筑物转让、互换、出资或者赠与时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。 （三）地役权 1、地役权的设立 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。 2、地役权的期限 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 3、地役权的从属性 地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。 4、地役权的不可分性 地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。 5、地役权的效力 （1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 【解】先设立地役权，后承包的，承包人享有